주택 시장 성수기가 막바지로 향하는 가운데 주택 구매를 고려하는 바이어들은 복잡한 시장 상황에 직면하고 있다. 최근 바이어들이 선뜻 주택 구매 결정을 내리지 못하는 이유는 바로 모기지 금리다. 국영모기지 보증기관 프레디맥에 따르면 8월 27일 발표된 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.66%로, 전주 6.65%보다 0.01%포인트 올랐다. 1년 전 30년 고정 모기지 평균 금리인 6.56%보다도 약 1%포인트 높은 수준이다. ‘연방준비제도’(Fed)는 지난 7월 회의에서 5회 연속 기준금리를 동결했다. 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴이 이처럼 고금리가 지속되는 가운데 최근 다시 주목받는 변동 금리형 모기지 대출 선택 시 주의해야 할 점을 짚었다.

■ 작년 말 변동 금리가 절반

이런 상황에서 다시 주목받는 상품이 ‘변동 금리형 모기지 대출’(ARM·Adjustable-Rate Mortgage)다. ARM은 초기 금리가 고정 금리 모기지보다 낮다는 장점이 있지만, 고정 금리 기간이 짧고 이후 금리가 조정될 수 있어 상대적으로 위험성이 높은 대출 상품이다.

부동산 정보업체 코탈리티는 최근 30년 고정 모기지와 ‘5년 고정 후 변동 금리’(5/1 ARM)의 금리 차이가 커지면서 ARM을 선택하는 바이어들의 초기 비용 절감 효과도 커지고 있다. 코탈리티에 따르면 2025년 12월 기준 100만 달러를 초과하는 모기지 신규 대출 가운데 ARM이 거의 절반을 차지했다. 대출 금액이 클수록 ARM의 초기 저금리 기간 동안 절약할 수 있는 금액도 커진다는 점이 변동 금리 모기지 수요가 높아진 이유로 꼽힌다.

변동 금리형 모기지 대출을 신청하기 전 대출 상품의 특성을 이해하는 것이 중요하다. 일반적인 고정 금리 모기지를 이용하는 바이어는 연준의 전반적인 금리 기조에 영향을 받는 반면, 변동 금리 대출을 선택한 경우에는 연준의 정책 변화에 더욱 직접적인 영향을 받는다.

온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴 대니엘 헤일 수석 이코노미스트는 “많은 ARM 상품이 ‘담보부 익일물 금리’(SOFR)에 연동되는데, 이 금리는 연준의 정책금리에 따라 변동하는 경향이 있다”고 설명했다. 따라서 ARM 대출을 고려한다면 금리 변동에 따른 위험을 감수할 만큼 초기 금리 절감 효과가 충분한지를 먼저 따져봐야 한다.

■ 변동 금리형 모기지 대출은?

ARM의 가장 큰 장점은 대출 초기에 고정된 금리가 적용된다는 점으로, 초기 금리는 비슷한 조건의 고정 금리 모기지보다 낮게 책정되는 경우가 많다. 반면 가장 큰 단점은 일정 초기 기간이 지나면 SOFR이나 국채 금리와 같은 시장 기준 금리에 따라 금리가 조정된다는 것이다. 초기 고정기간은 일반적으로 3년, 5년, 7년 또는 10년이다. 시장 기준 금리가 상승하면 월 상환액도 오르게 되며, 경우에 따라서는 큰 폭으로 증가할 수 있기 때문에 이자 부담이 크게 늘어날 수 있다.

일반적으로 변동 금리 모기지는 요즘처럼 금리가 상승할 때 인기가 높아진다. 그러나 최근 시장에서는 이러한 일반적인 흐름과 다른 현상이 나타났다. 2025년 초 모기지 금리가 7%에서 6.5% 아래로 하락했음에도 불구하고 ARM에 대한 수요가 오히려 증가했다. 당시 ARM의 시장 점유율은 약 21%까지 올라가며 3년 만에 가장 높은 수준을 기록한 바 있다.

장기간 한 곳에 거주하기보다 이동 가능성이 높은 바이어, 미래 상황에 유연하게 대처하고 싶은 첫 주택 구매자 등에게 ARM의 낮은 초기 금리가 매력적으로 느껴질 수 있다. 낮은 초기 고정 금리 기간이 끝나기 전에 집을 팔거나 이사할 계획이라면 주택에 거주하는 동안 고정 금리 대출보다 낮은 월 상환액이라는 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 또한 대출기관은 낮은 초기 월 상환액을 기준으로 대출자의 자격을 심사하기 때문에 고정 금리 대출을 이용할 때보다 더 비싼 주택을 구입할 수 있는 구매력도 생긴다.

■ ARM 초기 기간 후 재융자하려면?

일부 ARM 상품은 재융자를 하지 않고도 금리가 낮아질 경우 자동으로 낮아진 금리를 적용받을 수 있어, 재융자에 따르는 번거로움과 비용을 줄일 수 있다. 하지만 ARM의 가장 큰 위험이자 단점은 초기 고정 금리 기간이 끝난 후 금리와 월 상환액이 크게 오를 수 있다는 점이다. 또, 시장 기준 금리가 떨어진다고 해서 초기 기간 종료 뒤 변동 금리가 무조건 함께 인하되지 않는다는 점도 주의해야 한다. ARM 조건에 따라 금리가 내려갈 수 있는 최저 한도가 정해진 경우가 많기 때문이다.

재융자가 필요할 경우 ARM을 고정 금리 대출로 전환해 금리를 낮추고, 매달 내야 하는 상환액을 보다 예측가능하게 하는 전략이 흔히 활용된다. 다만 향후 모기지 금리가 크게 오를 것으로 예상된다면 ARM의 금리가 재조정되기 전에 재융자를 하는 것이 바람직하다. 재융자에 따른 조기상환 수수료가 적용될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 조기상환 수수료 규정은 대개 일정 기간 동안은 대출금을 모두 갚을 수 없도록 제한하기 위해 적용된다.

■ 5/1 변동 금리 모기지

일반적으로 5/1 ARM이 가장 인기 있는 ARM 상품이다. 이 변동 금리 대출 상품은 초기 5년 동안 일반적인 고정 금리 모기지보다 낮은 초기 금리를 제공하는 이른바 ‘티저’(Teaser) 금리가 적용된다. 5년이란 기간은 주택 구입 후 손익분기점에 도달하려면 최소 5년은 집에 거주한 뒤 매도해야 한다는 부동산 업계의 조언에서 비롯됐다.

하지만 최근에는 지난 5년과 비교해 주택 가격 상승세가 둔화돼 조금 더 긴 초기 기간이 적용되는 변동 금리 상품을 찾는 추세다. 부동산 전문가들은 “변동 금리 대출을 선택할 때는 ARM의 금리 구조와 향후 금리 변동이 자신의 예산에 어떤 영향을 미칠지 꼼꼼하게 계산하고 따져보는 과정이 매우 중요하다”라고 조언한다.

지난 8월 기준 프레디맥이 집계한 30년 고정 금리는 최근 몇 주 동안 약 6.6% 수준을 유지했다. 올해 고정 금리가 가장 낮은 수준으로 떨어진 시기는 지난 2월로 당시 5.98%까지 떨어졌는데, 이는 2022년 이후 처음으로 6% 아래로 내려간 것이었다.

핀테크 기업 ‘스마트 애셋’(SmartAsset)에 따르면 최근 ARM 금리는 다음과 같다. ▲3년 ARM 금리(8월 28일 기준) 주택 구입 금리 4.64%, 재융자 금리 4.70% ▲5년 ARM 금리: 주택 구입 금리 5.72%, 재융자 금리 5.65% ▲7년 ARM 금리: 주택 구입 금리 5.40%, 재융자 금리 5.82%.

<준 최 객원 기자>