자산가들의 모임에 가면 요즘도 심심찮게 오르내리는 투자처가 있다. 바로 ‘익스프레스 카와시(Express Car Wash)’다. 사실 터널형 자동 세차 모델이 등장한 지는 이미 제법 오랜 세월이 흘렀다. 반짝 유행하는 신사업도 아닌데, 왜 세금 부담이 크고 눈 높은 자산가들은 여전히 이 투박한 기계 터널을 찾고 있는 것일까. 그들이 세차장에 매료되는 가장 현실적인 이유는 역시 ‘세금’이다.

일반 상가 건물은 39년에 걸쳐 지루하게 감가상각을 해야 하지만, 세차장은 부지의 상당 부분이 터널 컨베이어와 고압 펌프, 특수 정수 시스템 같은 기계 설비다. 바로 여기서 흔히 ‘트럼프 감세법(TCJA)’으로 불리는 세법상의 핵심 무기, 즉 ‘비용 분리(Cost Segregation)’와 ‘보너스 감가상각(Bonus Depreciation)’ 혜택이 빛을 발한다.

낡은 상가와 달리 기계와 설비 비중이 압도적인 세차장의 특성을 활용해 시설 투자비의 상당 부분을 초기에 한 번에 비용으로 털어낼 수 있다 보니, 다른 사업이나 본업에서 발생하는 높은 과세 표준을 단숨에 낮춰주는 든든한 방패막이가 되어주는 셈이다.

여기에 본업이 바쁜 투자자들에게 ‘매니저를 통한 오토 운영’이 가능하다는 점도 큰 몫을 한다. 키오스크 결제와 터널 기계 자동화 덕분에 상주 인원은 서너 명이면 충분하다. 유능한 총괄 매니저 한 명을 두고 인센티브를 주면 스마트폰으로 원격 관리가 가능해 본업에 지장을 주지 않는다. 과거처럼 날씨에 울고 웃던 장사에서 벗어나, 매달 계좌에 꽂히는 무제한 월정액 멤버십 덕분에 안정적인 구독형 현금 흐름을 누릴 수 있는 것도 빼놓을 수 없는 매력이다.

그렇다면 투자자들은 세차장을 어떻게 키우고 굴릴까. 그들이 시장을 공략하는 방식은 크게 두 갈래 길로 나뉜다. 첫 번째는 빈 땅을 찾아 ‘처음부터 새로 짓는’ 정공법이다. 차량 통행량이 풍부한 요지의 부지를 사들여 최신형 터널과 장비를 규격화해 올리고, 통일된 브랜드와 멤버십 요금제를 입힌 뒤 대대적인 지역 마케팅으로 단숨에 회원을 끌어모으는 방식이다. 내 입맛대로 완벽한 설계를 할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 요즘처럼 땅값이 비싸고 지자체의 환경 규제나 상하수도 인허가 장벽이 높아진 시기에는 두 번째 방법, 즉 ‘기존 세차장을 인수해 탈바꿈시키는 전략’이 훨씬 영리한 대안으로 주목받는다. 대로변 길목 좋은 알짜 입지에 자리 잡고 있으면서도, 시설 노후화로 낡은 장비나 셀프 세차 베이만 간신히 돌리고 있던 기존 매장을 사들이는 것이다. 이미 수십 년간 검증된 통행량과 단골 고객층, 그리고 무엇보다 따내기 힘든 합법적인 세차장 인허가를 그대로 넘겨받은 뒤, 낡은 기계를 최신 익스프레스 터널로 싹 바꾸고 브랜드와 자동 결제 멤버십을 입히는 식이다.

새로 짓는 번거로움과 인허가 리스크를 피하면서, 잠자고 있던 부지의 가치를 단숨에 끌어올리는 알짜배기 밸류애드(Value-add) 전략인 셈이다. 실제 자산가들이 가장 선호하는 형태는 부동산(토지·건물)과 비즈니스(운영권)를 통째로 한 번에 손에 쥐는 ‘원스톱 매입’이다. 땅을 쥐고 있어야 장기적인 지가 상승과 설비 감가상각 혜택을 온전히 누릴 수 있기 때문이다. 문제는 시장에 이런 알짜 매물이 극히 드물다는 점이다. 대다수는 땅만 장기 리스해 건물을 올렸거나, 건물만 혹은 비즈니스 운영권만 따로 쪼개어 파는 경우가 허다하다.

사정이 이렇다 보니 자산가들의 레이더망은 점차 익숙한 도심을 넘어 외곽의 성장 지역으로, 나아가 캘리포니아 전역으로 넓어지는 추세다. 만약 캘리포니아 안에서 입지 좋은 부지와 비즈니스가 통으로 묶인 매물을 발견한다면, 그 자체만으로도 검토 테이블 최우선 순위에 올려둘 가치가 충분하다.

요즘 필자를 찾아와 익스프레스 카와시 매물을 문의하시는 손님들이 부쩍 늘었다. 그분들이 왜 그토록 이 시장에 주목하는지, 그리고 어떤 관점으로 매물을 검토해야 하는지 이해를 돕고자 현장의 시각을 담아 정리해 보았다.

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<준 리 콜드웰뱅커베스트 부동산>