가주를 비롯해 전국적으로 주택 임대 세입자를 보호하는 방향으로 관련 법안이 추진되는 추세다. 올해 초 가주에서 시행되기 시작한 법안에 따르면 주택 임대 건물주는 정상 작동하는 냉장고와 스토브를 세입자에게 제공하도록 규정하고 있다. 이 법안이 시행된 지 약 10개월이 돼 가지만 아직도 해당 내용을 모르거나 잘못 이해해 건물주와 세입자가 충돌을 빚는 경우가 종종 벌어지고 있다. 이에 온라인부동산 플랫폼 리얼터닷컴은 주택 임대를 계획 중인 세입자가 임대 계약서에 서명하기 전에 세입자의 권리를 정확히 이해하고 그 권리를 보호하기 위해 취할 수 있는 조치 등을 미리 알아두는 것이 중요하다고 강조했다.

■ ‘주방은 완비’인데 스토브 사용은 안 된다?

리얼터닷컴에 따르면 최근 LA의 월 임대료 2,400달러짜리 한 아파트 매물이 ‘주방이 완비돼 있다’고 광고하면서도 스토브 사용을 허용하지 않은 사실이 알려지면서 화제가 됐다. 이에 온라인 커뮤니티 플랫폼 레딧 이용자들은 이 아파트에서 세입자들이 어떻게 요리를 해야 하는지 의문을 제기하며, 비판적인 댓글을 쏟아냈다.

이 같은 건물주의 자체 규정이 가주 ‘하원의회 법안 628’(Assembly Bill 628)과 충돌할 수 있다는 지적도 나왔다. 이 법안은 올해 1월 1일 이후 체결되는 신규 또는 갱신 주택 임대 계약에서 건물주가 정상적으로 작동하는 스토브와 냉장고를 의무적으로 제공하도록 하는 내용 등을 포함한다. 이번 논란은 건물주의 권리와 세입자에 대한 제한을 둘러싼 논쟁으로도 이어졌다.

■ ‘재산 피해·안전 사고’ 방지 목적 제한은 가능

주택 임대 건물주와 세입자에 관한 법률은 주마다 다르며, 관할 카운티나 시 정부에 따라서도 차이가 있다. 그러나 대부분의 지역에서 건물주가 몇 가지 항목에 한해 세입자의 행위를 제한할 수 있는 법적 권리를 가진다. 이는 건물주의 주택 재산 피해를 방지하고, 안전사고 발생 시 건물주가 부담해야 할 법적 책임을 줄이기 위한 목적으로 적용될 때가 많다.

주택 임대 관련 법률을 전문으로 하는 디트로이트 소재 ‘트로우브리지 로펌’의 휴 A. 우드로 변호사는 “임대 부동산 내에서의 불법 행위를 금지하는 것부터 ‘장애인 보조동물’(Service Animals)을 제외한 반려동물을 금지하거나, 세입자가 해당 부동산을 사업 목적으로 사용하는 것을 제한하는 것 등이 건물주가 취할 수 있는 대표적인 제한 사항이다”라고 설명했다.

이 밖에도 건물주의 승인을 받지 않고 일부 구조물을 건축하거나 철거하는 행위 또는 페인트칠 등의 공사를 통해 부동산을 변경하는 것을 금지하는 것도 건물주에게 흔히 허용되는 제한이다. 건물주는 다른 세입자에게 방해가 될 수 있는 소음이나 기타 활동과 안전한 주거 환경을 유지하기 위해 한 주택에 거주할 수 있는 거주자 수 등도 제한할 수도 있다.

■ ‘위생·안전’ 기준 충족 주택 제공해야

대부분의 주에서는 건물주가 기본적으로 위생과 안전 기준을 충족하는 임대주택을 제공해야 한다. 우드로 변호사는 “예를 들어, 미시건주에서는 건물주가 세입자에게 식수로 사용 가능한 수도 시설, 정상적으로 작동하고 안전한 전기 서비스, 적절한 하수 처리 시설을 제공해야 하며, 해충이나 설치류가 없어야 하고 지붕도 적절하게 관리해야 한다”라고 설명했다.

건물주는 또, 임대주택이 본래 용도에 맞게 안전하게 사용될 수 있도록 관리해야 하는 의무도 있다. 건물 기초와 벽, 계단, 현관, 창문 등을 적절하게 관리해 거주자에게 안전사고나 위험이 발생하지 않도록 해야 한다는 규정이다.

메릴랜드주의 말로이 법률 사무소의 션 말로이 대표 변호사는 “건물주의 책임은 세입자가 안전하게 거주할 수 있는 주택을 제공하는 것이다”라며 “하지만 일반적으로 흡연 금지, 반려동물 금지, 물침대 금지 등 세입자의 행동에 관한 규칙은 정할 수 있다”라고 말했다.

■ 필수인지 비필수인지가 관건

플로리다주 탬파의 보버 법률 그룹의 대표이자 온라인 상담 플랫폼 ‘Just Answer’에서 활발히 활동하는 제시카 보버 변호사에 따르면, 모든 주에서는 건물주가 세입자에게 조리용 가스레인지와 냉장고를 제공하도록 요구하고 있지만, 일부 가전제품은 사용을 금지할 수 있다.

보버 변호사는 “관건은 해당 물품이 비필수 물품인지, 아니면 필수품인지 여부에 달려 있다”며 “이동식 세탁기와 건조기, 이동식 에어컨, 공간 난방기 등은 기본적인 주거에 반드시 필요한 물품이 아니기 때문에 사용이 제한될 수 있다”라고 설명했다. 이 밖에도 건물주는 화재 위험이 있고 식사 준비에 반드시 필요한 장비가 아닌 튀김기, 실내 그릴, 휴대용 전기 레인지 등의 사용도 제한할 수 있다.

■ 임대 계약서 철저히 이해하고 서명해야

주택을 임대해 거주하는 세입자라면 건물주가 자신을 공정하게 대하고 자신의 권리가 보호될 수 있도록 하기 위해 취할 수 있는 몇 가지 조치가 있다.

가장 먼저, 임대 계약서 전체를 꼼꼼히 읽은 후 서명해야 한다. 부동산 전문가들에 따르면 임대 계약서를 검토할 때 ‘현재 상태 그대로’(As Is), ‘완전하고 전적으로’(Fully and Completely), ‘수리를 요구하지 않는다’(No repairs will be asked), ‘수리에 관한 모든 권리를 포기한다’(You waive all rights to repairs.)와 같은 문구가 포함된 것을 발견하면 경고 신호로 봐야 한다. 일반적으로 건물주가 세입자에게 정상적인 주거 환경을 제공해야 할 의무가 있기 때문에, 임대 계약서를 악용해 이 책임을 피할 수 없다.

이러한 문구가 포함돼 있거나 계약서에 불법적인 조항이 있다고 생각된다면, 해당 조항이 지역 법률에 위배되는지 확인하기 위해 관련 내용을 전문가를 통해 확인하는 것이 좋다. 각 지역 무료 법률 지원 클리닉이나 세입자 권리 상담 전화 등에 연락해 도움을 요청하도록 한다.

해당 조항이 불법이라는 사실을 확인했다면 해당 조항을 삭제하도록 요청할 수 있다. 일반적으로 임대 계약서 재작성을 요청하거나, 계약서에서 해당 조항에 줄을 그어 삭제해 달라고 요청하고, 양측이 해당 조항에 이니셜을 적은 뒤 서명하면 된다.

조항의 내용이 모호하게 느껴진다면, 향후 문제가 발생하지 않도록 건물주에게 서면으로 명확한 답변을 요청하는 것도 좋다. 이 같은 소통을 통해 양측이 계약 내용을 동일하게 해석하고 있는지 확인할 수 있다. 또, 불법적인 조항이 포함된 임대 계약서에 이미 서명했더라도 해당 조항을 제외한 나머지 계약 내용은 여전히 법적으로 집행될 수 있다는 점도 알고 있어야 한다.

<준 최 객원 기자>