최근 콘도미니엄, ‘코압’(co-op), 단독주택 등 주민들이 공동 시설 관리에 필요한 비용을 분담하는 ‘주택소유주협회’(HOA)에 가입된 주택을 구입하는 사람들이 늘고 있다. ‘커뮤니티 협회 연구재단’(Foundation for Community Association Research)에 따르면 현재 미국에는 약 37만3,000개의 HOA가 운영되고 있으며, 약 7,800만 명의 주민이 HOA에 속해 있다. 최근 노후화된 건물과 치솟는 주택 보험료로 인해 HOA 재정에 부담이 커지면서 HOA 월 관리비도 다시 크게 오르는 추세다. 따라서 주택 구입 전 HOA의 재정 상태를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요해지고 있다. HOA의 재정 건전성을 평가하고, 해당 주택이 자신에게 적합한지 판단할 때 고려해야 할 사항을 알아본다.

■ ‘개선 공사’(Improvement Projects)

대부분의 HOA 이사회는 향후 3~5년간의 개선 및 보수 공사 계획을 세워둔다. 따라서 HOA가 이들 공사에 필요한 비용을 어떻게 마련할 계획인지, 또 공사가 입주민 생활에 어떤 불편을 초래할 수 있는지를 파악하는 것이 중요하다.

예를 들어, 수영장 데크를 보수하는 비교적 간단한 공사처럼 보여도, 실제로는 한 시즌 내내 수영장을 이용하지 못하는 상황이 발생할 수 있다.

따라서 주택 구입 에스크로 기간 동안 HOA 담당자를 통해 최근 완료한 공사와 앞으로 예정된 공사가 무엇인지 등을 파악하는 것이 좋다. 만약 꾸준히 시설을 개선하고 보수해 온 HOA라면 효율적인 관리가 이뤄지고 있는 것으로 볼 수 있다.

다만 관할 주 규정이나 HOA 관련 서류에서 공개를 의무화하지 않는 한, 일반적으로 예비 바이어가 HOA에 직접 기록을 요구할 법적 권리는 없다. 그러나 구매 계약을 체결한 바이어의 경우 셀러에게 ‘조건부 조항’(Contingency)을 통해 일정 기간의 HOA 관련 내역을 검토할 수 있는 기간을 확보할 수 있다. 이 기간 동안 셀러가 HOA로부터 제공받은 이사회 회의록 등 관련 서류를 검토한 뒤 구매 계약을 최종적으로 진행할 지를 결정할 수 있다.

■ ‘장기 수선 충당금’(Reserves)

주택 구매 계약을 체결한 바이어는 HOA의 재정 건전성을 평가하는 보고서인 ‘장기 수선 충당금 적립 조사 보고서’(Reserve Study)를 요청해 검토할 수 있다.

보고서에서 가장 먼저 살펴봐야 할 항목은 ‘적립률’(Percent Funded)이다. 이 항목은 지붕 교체와 같은 대규모 수리에 대비해 HOA가 장기 수선 충당금을 얼마나 충분히 적립하고 있는지를 보여준다.

적립률이 70%를 넘으면 재정 상태가 양호한 것으로 볼 수 있지만, 30% 미만이면 예상치 못한 비용을 충당하기 위해 ‘특별분담금’(Special Assessment)이 추가로 부과될 가능성이 큰 것으로 볼 수 있다.

또, 장기 수선 충당금 보고서에는 권장 적립 수준도 제시돼 있어야 하는데, 이 항목을 HOA가 매년 실제로 적립하고 있는 금액과 비교해봐야 한다.

권장 수준과 실제 적립액 사이에 큰 차이가 있다면, HOA 이사회가 현재 발생하는 수리 비용을 미래의 주택 소유자들에게 떠넘길 수 있는 신호로 받아들일 수 있다. 장기 수선 충당금 조사 보고서는 일반적으로 36개월 이내에 발급된 자료를 검토해야 한다.

콘도 HOA에 소속된 바이어는 공동으로 부담해야 하는 위험이 더 크기 때문에 모기지 대출기관이 보다 엄격한 승인 기준을 적용하는 경우가 많다. 특히 장기 수선 충당금 규모가 콘도 구입 시 대출 승인 여부에 영향을 미치는 주요 항목이다.

최근 국영모기지 보증기관 패니메이와 프레디맥의 대출 기준이 강화되면서 콘도 HOA의 재정 상태에 대한 대출기관의 심사가 더욱 엄격해지고 있다.

따라서, HOA의 장기 수선 충당금이 충분히 확보되지 않은 경우 대출이 거절될 수 있기 때문에 해당 항목을 주의해서 살펴봐야 한다.

■ ‘보험 청구 기록’(Claims)

보험 청구 기록은 HOA 운영 과정에서 발생한 숨은 문제와 HOA의 실제 운영 상태를 파악하는데 도움이 된다. 보험 전문가들은 보험 청구 기록에서 반복적으로 발생하는 문제가 파악될 경우 주의해야 한다고 조언한다.

예를 들어, 반복적인 누수 관련 보험 청구, 건축·공사 분쟁, 주민 간 분쟁 등과 관련된 청구 등이 있다. HOA는 일반적으로 잠재 바이어에게 전체 보험 청구 기록을 공개하지 않지만, 구매 계약을 체결한 바이어는 셀러나 HOA 이사회에 최근 5년간 발생한 주요 보험 청구, 진행 중인 소송, 보험료 인상 여부 등을 문의할 수 있다.

단독주택을 구입하는 경우에는 ‘CLUE’(Comprehensive Loss Underwriting Exchange) 보고서를 통해 해당 주택과 관련된 보험 청구 기록을 확인할 수도 있다. ‘보험 정보 연구 협회’(Insurance Information Institute)에 따르면, CLUE 보고서에는 일반적으로 최대 7년 전까지의 해당 주택 보험 청구 정보가 포함되는데, 셀러 또는 현재 주택 소유자가 이 보고서를 요청해 바이어에게 제공할 수 있다.

■ ‘운영 스타일’(Vibe)

모든 HOA에는 저마다의 분위기와 운영 방식이 있다. 어떤 곳은 느긋하고 편안한 방식으로 운영되는 반면, 다른 곳은 매우 엄격한 분위기일 수 있다. 따라서, 관심이 있는 집을 둘러본 뒤에 바로 자리를 뜨지 말고 잠시 동네를 살펴보면 HOA의 운영 스타일 파악에 도움이 된다.

HOA 커뮤니티 성향을 더 자세히 파악하려면 해당 동네의 소셜미디어 그룹에 가입하거나 HOA 이사회 관계자에게 직접 연락하고, 개인적인 인맥을 활용하는 등 가능한 한 많은 정보를 알아보는 것이 중요하다.

다른 주민들과 이야기를 나눠보는 것도 좋은 방법이다. 이를 통해 HOA 이사회가 주민들의 요구나 문제에 얼마나 신속하게 대응하는지 파악할 수 있다.

<준 최 객원 기자>