자영업자가 많은 한인들을 상대로 주택융자를 도와드리면서 가장 힘든 것 중의 하나가 집을 살 때 필요한 다운페이먼트 출처를 처리하고, 이와 관련된 서류를 손님에게서 받는 일이다. 다운페이먼트의 출처를 해결하기 위하여 물론 가족이나 친지에게서 돈을 받아 gift(증여)로 처리하면 궁극적으로 해결은 되지만, 다운페이먼트 관련 심사기준이 까다로운 점보융자나, gift를 허락하지 않는 투자용 융자의 경우에는 융자승인을 못 받아 낼 수도 있다.

따라서 다운페이먼트와 관련하여 손님이 미리미리 준비하고 조심해야 하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 다운페이먼트와 관련하여 중요한 내용은 두 가지이다. Sourcing과 Seasoning이다. 즉 그 돈이 손님의 구좌에 어느 기간 정도 있었는지 그리고 중간(2-3개월내)에 디파짓한 돈은 출처와 근거가 확실한 지를 렌더는 살핀다. 만약에 다운페이먼트 할 돈마저도 어디서 빌려온 것이라면 큰 돈을 빌려주는 렌더의 위험은 더 커지기 때문에 렌더는 항상 이를 확실히 할려고 한다.

다운페이먼트 관련 이 두 기준은 이렇게 렌더의 리스크와 직결되기 때문에 예외가 없이 아주 엄격하게 적용된다. 현금입금등으로 뱅크스테이트먼트가 아무리 엉망이어도 융자에이전트들이 여때까지 다 해결해줬다고 안이하게 생각하는 손님들을 많이 보아왔다. 하지만 이는 결국 자신에게 손해가 된다는 사실을 알아야한다. 왜냐하면 자격조건이 안좋거나 서류가 불완전 한 경우에는 손님이 선택할 수 있는 렌더가 줄어들고 이는 곧 높은 이자율로 이어 질수도 있기 때문이다.

다운페이먼트의 출처와 관련하여 렌더는 기본적으로 최근 두달치 은행스테이트먼트를 요구한다. 이 두달치 은행스테이트먼트에 다운페이먼트할 돈의 디파짓이 보이지 않는 것이 가장 이상적이다. 즉 다운페이먼트와 클로징비용등의 자금을 디파짓 할경우에는 2-3개월이전에 입금하여 은행제출용 서류에 보이지 않게 하는 것이 좋다는 것이다. 많은 한인들이 다운페이먼트를 한국에서 송금받거나 비즈니스구좌로부터 옮겨 오기도 한다. 이 경우 역시 융자시작 2-3개월 이전에 옮겨 놓은 것이 좋다. 물론 입금내역이 은행제출용 서류에 나타난다고 하여 융자가 바로 불가능 한 것은 아니다.

하지만 제출해야 할 서류가 늘어나거나 융자진행이 늦어지거나 최악의 경우 융자가 거절당할 수도 있으므로 이와 관련하여 융자담당자와 미리미리 상의하는 것은 너무나도 중요다. 집을 살 계획이 있는 사람들은 집을 보러다니기 이전에 융자담당자와 상담하여 주택구입관련 비용을 확인하고, 신용상태를 점검하고, 월페이먼트를 파악하고, 예산등을 제대로 세우는 것이 무엇보다도 중요하다. 이러한 과정을 밟는 것이 사전융자승인서(Pre-approval letter)를 발급받는 과정이다. 다운페이먼트와 관련하여 추가로 알아야 할 것이 PMI(Private mortgage Insurance)이다.

PMI는 집구입가의 20% 이하를 다운할 경우에 렌더가 강제로 들게하는 보험을 말한다. PMI 비용은 다운페이먼트정도와 신용점수에 따라 달라지는 데 보통 융자금액의 년 0.5%에서 1%가 넘는 경우도 있을 수 있다. PMI를 내지않는 옵션도 있지만 이 경우에는 보통 모기지 이자율이 올라간다. 그리고 PMI를 피하기 위하여 무리하게 다운을 20%이상으로 하기도 하는데, 주택구입 후 있을수 있는 추가지출등을 고려하여 신중하게 결정하여야 한다. PMI는 융자밸런스가 구입가의 80% 밑으로 내려가면 렌더에게 없애줄 것을 요청할 수 있지만, 그 이전에 집값이 올라갈 경우에는 당연히 재융자를 통해서 없앨수도 있다.

마지막으로, 집을 살때 준비해야할 돈은 다운페이먼트 뿐만 아니라 클로징비용이 든다는 사실을 인식하고 그 내용을 잘 파악해야 한다. 에스크로, 타이틀, 감정비, Inspection 비용, 융자관련비용 뿐만아니라, 재산세, 집보험, 모기지이자등 선납금(Pre-paid items)등 각종 클로징비용에 대한 이해와 인지를 하여 이에 맞춰 자금준비를 미리미리 시간을 두고 해야한다는 말이다. 다운페이먼트와 클로징비용등에 대한 자금출처 및 서류제출은 그 중요성에 비하여 많은 손님들이 간과하기 쉬운 내용이다. 따라서 집을 사기 3-4개월 이전부터 반드시 융자담당자를 찾아 관련상담을 받고 미리 준비 할 것을 권한다.

문의: (213)393-6334, (714)759-2597

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<스티브 양 프로융자 대표>