주택융자 (Conventional Loan)에 있어서 일정기준(보통 20%) 미만으로 다운페이먼트를 할 경우에 렌더는 자신들을 보호하기 위하여 손님들로 하여금 보험을 들기를 원하는데 이를 모기지보험 즉 PMI(Private Mortgage Insurance)라고 한다. 돈을 빌려주는 렌더들은 비록 해당 집을 담보로 빌려준다고 할지라도 위험을 감수해야한다.

모기지보험은 렌더들에게 이러한 위험을 줄여 줄 뿐만아니라 손님들로 하여금 적은 다운페이먼트로도 집을 살 수 있는 기회를 제공해 주는 순기능을 갖고있다. PMI보험료는 다운페이먼트정도, 신용점수, 융자형태에 따라 달라지는데 보통은 융자금액에 대하여 년 0.5% 에서 1.0% 이상까지 다양하다. 신용점수가 낮을수록, 다운페이먼트가 적을수록, 변동상품일수록 보험료는 올라간다.

모기지보험료는 손님이 생각했던거 보다 만만치 않게 많을 수 있으므로, 융자상담단계에서부터 담당자로부터 정확한 금액을 제시받아야 예산을 짜는 것이 중요하다. 예를한번 들어보자. 800,000 달러집을 사는 사람이 15% 다운 (＄120,000) 하고 85%에 해당하는 680,000 달러를 융자를 신청하면 월 PMI는 얼마정도일가?

신용점수가 좋고 30년 고정 상품의 경우 융자금액의 년 0.15 % - 0.19%에 해당하는 보험료를 내게된다. 0.19%를 적용할 경우 월 ＄108 정도 된다. 이 손님은 ＄40,000가 부족하여 년 3.24%, ＄1296 정도를 추가로 내는 셈이 되는데, 이 ＄40,000의 금융비용은 모기지 이자율, 예를들어 6.5%, 에 더하여 9.74%로 빌리는 셈이된다. 따라서 많은 사람들은 가능하면 추가로 다운하여 PMI를 내지 않을려고 하는 것은 당연하다.

하지만, 손님들은 다운페이먼트 이외에 추가로 클로징비용뿐만아니라 더나아가서 이사비용, 초기 수리비용, 가구및 가전제품 구입비용등까지 미리 고려하여 다운페이먼트 규모를 결정할 필요가 있다. PMI를 내지않는 옵션도 있지만 이 경우에는 보통 모기지 이자율이 올라가게 되므로 실익을 따져봐야 한다. 이상의PMI는 일반융자 즉 Conventional Loan에만 해당하고, 정부융자 즉 FHA융자에서는 MIP(Mortgage Insurance Premium)라고 하여 약간 다르게 작동한다.

연방정부 (Federal Housing Agency)의 보증으로 이루어지는 FHA융자는 적은 다운페이먼트 (3.5%) 와 낮은 신용점수 (500~ 579)를 가진 사람들을 주 대상으로 하는 융자이다. MIP는 다운페이먼트 정도에 상관없이 모든 FHA융자에 적용된다.

즉 다운을 30%를 하더라도 신용점수가 극히 낮아 FHA융자를 받을 수 밖에 없을 경우에도 MIP를 지불해야한다. MIP 비용은 두가지로 나주어 진다. 융자금액의 약 1.75%에 해당하는 초기보험료가 있고 약 0.15% 에서 0.75% 사이에 해당하는 년보험료가 있다.

초기보험료는 융자금액에 더하여 융자를 받을수 있으로 따로 준비해야하는 금액은 아니다. 년보험료는 30년 고정 상품에 대하여 대부분 0.55%정도에서 결정되어 모기지페이먼트와 더불어 매월 납부해야한다. 이상에서 살펴본 두 모기지 보험은 시간이 흐르고 집값이 오르면 취소를 요청하여 없앨수가 있다. 우선 PMI의 경우, 시간이 흘러 페이먼트를 납부함에 따라 융자원금이 줄어 애초 구입가의 80% 이하로 내려갔을 경우 렌더에게 없애 줄 것을 요청할 수 있다.

집값이 올라 에퀴티가 늘어났을 경우에도 취소를 요청 할 수 있는데 집을 소유한 시간에 따라 보통 렌더는 20-25%정도의 에퀴티 수준을 요구한다. 이때 모기지 페이먼트가 늦은 기록이 있으면 안됨으로 유의 해야한다. FHA융자의 MIP를 없애는 방법은 쉽지 않은데, 다운을 10% 미만으로 한경우에는 집값상승이나 원금상환으로 없애는 것은 불가능하다. 10% 이상 다운의 경우에는 11년 후에 자동으로 없어진다. PMI와 MIP 모두 집값이 오르거나 원금을 충분히 내려간 경우에는 당연히 언제든지 재융자를 통해서 없앨 수 있다.

문의: (213)393-6334, (714)759-2597

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>