열악한 생활환경 주거 건물을 구입한 구입자한테 결함 수리 책임이 있다. 부동산 판매 광고에, 과거 건물주가 건물 결함 방취 또는 위생 상태를 엉망으로 만든 것이므로 현 구입자한테는 항의하지 말라 ! 현 구입자한테는 아무런 잘못이 없다면서 세입자가 요구한 수리를 거절한다.

특히 새 구입자와 기존 세입자 사이에 새 임대 계약이 안 되어 있다, 과거부터 열악한 환경에 거주 해 왔기에 세입자의 권리를 포기한 것이라는 주장도 한다. 그러나 새 구입자는 법적으로 과거 소유주의 문제를 인수한 사람이므로 과거부터 문제가 된 주거환경 시정 책임이 있다.

세입자는 과거 주인의 불량 생활 상태에 대한 문제와 피해를 새 구입자한테 청구 할 수 있다.

사건 예 : 입주자는 2009년에 침실 한 칸에, 월 ＄500, 보증금 ＄600에 입주했다. 건물주는 다른 입주자가 임대료를 지불하지 않는다면서 gas, 전기를 차단했다. 시청은 전기, 온열, 더운물 공급이 안 된다면서 건축법 위반 통고를 했다. 건물주는 입주자한테 입주를 못하게 하고 짐만 챙겨 나오게 했다.

아파트는 4 일 후에 차압에서 경매 되었다. 구입자는 수리 할 일이 있다면서 양탄자, 마루, 부엌, 화장실 부속물을 제거하자 입주자는 항의했다. 건물주는 한 달 후에 재입주 통고를 했지만 입주자 개인 물품분실, 부엌, 화장실, 공사 쓰레기 더미들이 쌓여 있었고, 마루 덮게도 없었다. 시청에서 시정 딱지를 붙인 날에 입주자는 퇴거했다.

입주자는 (1) 주거 임대 환경 위반 (2) 보증 위반 (3) 정신적 피해 (4) 태만행위 피해, (5)관리 태만 (6) 불법적 퇴거 (7) 보복행위 (8) 조용히 즐길 수 있는 보증위반 소송을 했다. 새 구입자는, 과거 건물주와 임대 계약은 유효하지만 사기 방지법에 의해서 새 구입자와 서면 계약이 없다. 정부에서 빨강 딱지를 붙였든 날로 부터 임대는 취소된다고 주장했다.

지방 법원은, 새 건물주와 입주자 사이에 계약이 없으며 과거 건물주와 입주자 계약이 취소 된 상태이다. 공공 관습에서 정부가 빨강 딱지를 부착한 시점에 임대가 취소된다.

새 구입자가 구입을 했을 때에, 입주자는 “무단 불법 침범 거주자”에 해당되므로 법적 권리를 주장 할 수 없다면서 기각 판결했다.

고등법원은, 번복 판결했다. 과거 건물주 때부터 문제가 있었다. 입주자가 모든 피해를 증명할 필요가 없다. 상당한 “보건과 안전법에서 건물 표준상태 이하의 위반이다. 정부 검사원이 빨강 딱지를 붙여서 안전에 위험하니까 입주자 퇴거를 명령했더라도 또는 입주자가 임대 장소를 떠났더라도 입주자 임대권은 유지가 되는 것이므로 임대가 취소 된 것이 안이다. 새 건물주는 임대 장소를 관리하고 수리해서 생활 할 수 있는 상태 보증을 해야 된다.

건물주가 합당한 시간 이내에 정부 시정 명령을 위반 했을 때에는 정부는 법원을 통해서 형사적 벌금 징수, 그리고 주정부 세금 공제에서 이자, 경비공제, 세금, 감가상각 또는 월부금 지불 또는 건물과 관련된 경비를 공제 받을 수 없게 하고, 법정 관리인 선정, 정부 검사원 검사 경비 지출, 입주자 피해에 대한 보상을 요구할 수 있다.

특정 주택 법 또는 건축법 위반인 때는, 입주자는 수정이 될 때까지 계속 거주 할 수 있으며, 결함이 수정 될 때까지 임대료를 지불 할 의무가 해제된다. 단, 열악한 결함 상태의 임대 부동산 사용 또는 점유에 대해서 합당한 가치를 지불해야 된다.

관습적 보장에는 완벽한 상태, 미관상 즐거움을 느낄 수 있는 상태를 요구하지 않지만 최저한의 생활을 할 수 있는 상태로 관리해야 된다. 차압 경매를 통해서 구입했지만 입주자 임대가 취소 된 것이 안이다. 지방법원에서 빨강 딱지를 붙인 날짜가 임대 취소라는 것은 잘못이다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>