낮은 HOA 관리비가 꼭 좋은 것일까?

최근 진행하던 거래가 HOA의 재정 문제가 발목을 잡아 에스크로가 취소되는 안타까운 일을 겪었다. 많은 사람들은 HOA 관리비가 낮을수록 좋다고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않은 경우도 있다.

타운하우스와 콘도는 물론, 최근에는 새로 분양하는 대규모 단지에도 HOA(Homeowners Association)가 있는 경우가 많다. HOA는 단지 내 공용시설과 건물을 관리하는 주택소유자 협회이다. 외벽, 지붕, 정원, 수영장, 도로 등 공동 시설을 유지·관리하기 위해 각 세대가 매달 HOA fee를 납부한다.

매달 나가는 비용이다 보니 관리비가 낮으면 부담이 적어 보이고, 바이어들도 낮은 HOA fee를 선호하는 경우가 많다. 하지만 관리비가 지나치게 낮으면 오히려 문제가 될 수 있다.

첫째는 단지 관리 수준이 떨어질 수 있다는 점이다. 관리비가 충분하지 않으면 조경, 수영장, 게이트 등 공용시설 관리가 소홀해지고, 시간이 지나면 외벽 페인트, 지붕 보수, 발코니 보수, 터마이트 방제 등 건물 유지보수까지 미뤄질 수 있다. 단지의 첫인상이 나빠지면 개별 유닛 상태와 관계없이 집값에도 영향을 줄 수 있다.

둘째는 장기 수선 비용이다. HOA는 매달 사용하는 운영비뿐 아니라 미래의 큰 공사를 위해 예비비(Reserve Fund)를 적립해야 한다. 예를 들어 몇 년 후 외벽 페인트, 지붕 교체, 아스팔트 재포장 등에 필요한 비용이다. 이를 계획하기 위해 일정 기간마다 전문기관이 Reserve Study를 작성하여 필요한 공사와 예상 비용, 적립 금액을 산정한다.

이 계획이 제대로 되어 있지 않으면 갑작스러운 공사 비용을 각 소유주에게 추가로 부담시키는 특별분담금(Special Assessment)이 발생할 수 있다. 결국 작은 비용을 아끼려다 더 큰 부담으로 돌아오는 경우가 생긴다.

또 하나 중요한 점은 융자이다. 은행은 대출 심사 과정에서 HOA의 재정 상태와 Reserve Fund, 재무제표 등을 함께 검토한다. 기준에 미달하면 해당 단지는 Non-Warrantable Condo로 분류되어 일반 컨벤셔널 융자가 어려워질 수 있다. 일부 대출 프로그램은 가능하지만 더 높은 다운페이먼트와 신용점수, 높은 금리를 요구하는 경우가 많다. 결국 바이어가 줄어들고 집을 팔기도 훨씬 어려워질 수 있다.

최근 맡았던 다우니의 한 콘도도 그런 사례였다. 실내는 깔끔하게 리모델링했고 인스펙션과 감정까지 순조롭게 진행되었다. 그러나 HOA 재무제표를 확인한 결과 매달 적자가 발생하고 있었고, Reserve Study는 무려 15년 동안 한 번도 갱신되지 않았다. 예비비도 2만 달러가 채 되지 않았으며, 에스크로 중 발견된 지붕 누수를 수리하면 남는 금액은 1만 달러 수준이었다. 결국 바이어는 거래를 취소할 수밖에 없었다.

이 단지는 오랫동안 월 300달러 이하의 낮은 HOA fee를 유지해 왔다. 하지만 비슷한 단지들이 400~500달러 수준의 관리비를 받는 것과 비교하면, 그동안 아낀 비용이 결국 집을 팔 때 더 큰 손해로 돌아온 셈이다.

HOA fee는 단순한 관리비가 아니라 내 집의 가치를 지키는 핵심 요소다. 결국 HOA의 재정 상태는 단지의 현재 상태뿐 아니라 매매 가능성까지 직접 영향을 준다.

문의 (909)282-7307

이메일 annayang@newstarrealty.com

<애나 양 뉴스타부동산 로랜하이츠 명예부회장>