올해 상반기 주택 압류가 지난해보다 21% 증가하며 2019년 이후 가장 높은 수준에 근접한 것으로 나타났다. 부동산 데이터업체 ‘애텀’(ATTOM)에 따르면 올해 상반기 22만7,000여 채의 주택에서 압류 절차가 진행됐다. 전국적으로는 전체 주택의 약 0.16%가 압류 절차를 밟은 셈이다. 최근 모기지 금리가 다시 가파른 상승세를 보이면서 여름 성수기임에도 불구하고 주택 거래가 예년처럼 활발하지 못한 편이다. 여기에 가격 하락 요인인 ‘숏세일’(급매물) 거래까지 눈에 띄게 늘고 있다. 이에 따라 주택 시장이 장기 호황을 끝내고 조정기에 진입할 것이란 전망이 힘을 얻고 있다.

■ 상반기 압류 증가…절차도 빨라져

부동산 전문가들에 따르면 올해 상반기 압류 규모는 아직 우려할 만한 수준은 아니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후에는 현재보다 압류 건수가 5~7배 많았던 것과 비교하면 아직 큰 폭의 증가라고 보기는 어렵다. 하지만 2021년 코로나19 팬데믹 당시 정부의 모기지 상환 유예와 주택 소유자 보호 정책으로 압류가 사실상 중단됐던 점을 감안하면, 이후 압류는 꾸준한 증가세를 이어오고 있다.

애텀의 롭 바버 CEO는 “올해 상반기에도 압류 활동은 계속 증가했지만, 전체적으로는 시장이 점차 정상적인 수준으로 돌아가는 과정으로 볼 수 있다”라고 온라인 부동산 플랫폼 리얼터닷컴과의 인터뷰에서 분석했다.

압류 절차도 이전보다 빨라지고 있다. 올해 상반기 압류가 완료된 주택의 평균 절차 기간은 563일로 집계됐다. 이는 지난해보다 13% 단축된 것으로, 2013년 이후 가장 짧은 기간이다. 바버 CEO는 “압류 개시와 완료 건수가 모두 늘고 절차 기간도 짧아진 것은 압류 시스템이 정상화되고 있다는 의미”라면서도 “동시에 지난해보다 더 많은 집주인이 재정적 어려움에 직면하고 있다는 신호일 수도 있다”고 경고했다.

■ 숏세일도 증가세…압류 피하기 위해

주택 가치가 남은 모기지 잔액보다 낮아진 이른바 ‘깡통주택’(Underwater Home) 소유주들이 압류를 피하기 위해 ‘숏세일’(Short Sale)을 선택하는 경우도 서서히 늘기 시작했다. 아직 전국적으로 숏세일 비중은 높지 않지만, 중간 가격대 주택 시장을 중심으로 증가세가 나타나고 있다.

숏세일은 재정난을 겪는 집주인이 남아 있는 모기지 대출금보다 낮은 가격에 주택을 매각하는 거래다. 이 경우 금융기관은 대출금을 모두 회수하지 못하더라도 장기간의 압류 절차를 진행하는 것보다 손실을 줄일 수 있다고 판단해 매각을 승인한다. 반면 압류는 집주인의 의사와 관계없이 대출기관이 모기지 연체를 이유로 주택을 법적으로 회수한 뒤 처분하는 절차다.

리얼터닷컴 최근 발표한 보고서에 따르면 현재 전국적으로는 압류 건수가 숏세일의 두 배 이상이다. 숏세일 역시 과거 금융위기 당시와 비교하면 여전히 낮은 수준에 머물러 있다.

■ 작년 숏세일 거래 약 3만 건

리얼터닷컴에 따르면 작년 전국적으로 약 3만 건의 숏세일이 이뤄졌는데, 이는 전체 일반 주택 거래의 약 0.6%, 숏세일과 압류를 포함한 부실 주택 거래의 약 28%를 차지하는 수치다. 이는 글로벌 금융위기 이후인 2012년 숏세일이 전체 주택 거래의 약 9%를 차지했던 것과 비교하면 여전히 매우 낮은 수준이다.

당시에는 주택 가격이 대출 잔액보다 낮아진 깡통주택 소유주들이 숏세일을 통해 주택을 처분하도록 금융기관과 연방정부가 적극 유도한 바 있다. 당시 대표적인 프로그램인 ‘홈 어포더블 포클로저 얼터너티브’(Home Affordable Foreclosure Alternatives·HAFA)는 압류 대신 숏세일을 선택하도록 지원하는 정책이었다. 이후 주택시장이 회복되면서 집주인들의 자산가치(에쿼티)가 다시 회복됐고, 숏세일과 압류 모두 크게 감소했다. 당시 시행됐던 정부 지원 프로그램도 대부분 종료된 상태다.

■ 플로리다 숏세일 비중 가장 높아

현재 숏세일이 차지하는 비중은 여전히 낮지만 점차 증가하는 추세다. 숏세일 거래는 2023년에서 2024년 사이 4% 증가한 데 이어, 2024년부터 2025년에는 10%, 2026년 1분기에는 다시 16% 증가하며 증가 속도가 점점 빨라지고 있다. 부동산 전문가들은 숏세일 증가에 대해 팬데믹 기간 시행됐던 각종 모기지 유예와 주택 소유자 보호 조치가 종료되면서 압류와 숏세일 등 부실 거래가 전반적으로 늘어나고 있기 때문이라고 분석하고 있다.

일부 지역에서는 숏세일이 눈에 띄게 늘고 있는 것으로 나타났다. 지난 5월 기준 숏세일 매물이 가장 많은 지역은 플로리다주 레이클랜드로, 전체 매물의 6.7%를 숏세일 매물이 차지했다. 이어 숏세일 매물 비중이 높은 지역은 콜로라도스프링스(5.8%), 코네티컷주 퍼트넘(5.6%), 콜로라도주 푸에블로(5.2%), 가주 발레이호(4.5%) 순으로 나타났다.

■ 6월 잠정 주택판매 5.4% 급감

6월 잠정 주택판매가 전달보다 큰 폭으로 감소했다. 모기지 금리가 10개월 만에 최고 수준으로 오른 데다 주택 중간가격도 사상 최고치를 기록하면서 주택 구입 수요가 위축된 것이 원인으로 분석된다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 최근 발표한 잠정 주택판매지수에 따르면 6월 계약 체결 건수는 5월보다 5.4% 감소했으며, 지난해 같은 달과 비교해서도 0.3% 줄었다.

전달 대비 계약 체결 건수 감소는 전국적으로 나타났는데, 전년 대비로는 남부와 서부는 감소한 반면 북동부와 중서부는 소폭 증가했다. NAR의 로런스 윤 수석 이코노미스트는 높은 모기지 금리와 집값 상승이 시장을 위축시켰다고 진단했다. 국영모기지보증기관 프레디맥에 따르면 6월 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.49%로, 2025년 8월 이후 가장 높은 수준을 기록했다. 같은 기간 기존주택 중간 판매가격은 전년보다 1.8% 상승한 44만600달러로 사상 최고치를 경신했다.

지역별로는 중서부의 잠정 판매가 전달보다 8.9% 감소해 가장 큰 하락폭을 기록했다. 이어 서부(-4.7%), 남부(-4.1%), 북동부(-3.0%) 순이었다. 전년 대비로는 북동부가 2.2%, 중서부가 0.3% 증가한 반면 서부는 1.1%, 남부는 0.9% 감소했다. 대도시권 가운데서는 버지니아주 버지니아비치가 계약 건수가 전년 대비 15.4% 증가해 전국 1위를 기록했다. 이어 가주 새크라멘토(+15.2%), 미주리주 캔자스시티(+14.4%)가 뒤를 이었다.

<준 최 객원 기자>