캘리포니아의 만성적인 주택 부족을 해결하기 위한 수단으로 주택 뒷마당의 작은 별채가 주목받고 있다. 부속 주거유닛 또는 별채(ADU: Accessory Dwelling)로 불리우는 이들 소형 주택은 고가의 토지와 건축비, 복잡한 인허가 절차 때문에 신규 아파트나 주택단지 건설이 쉽지 않은 상황에서 기존 주택 부지를 활용해 한 채의 주택을 추가하는 현실적인 주택 공급 대안으로 떠오르고 있다.

특히 주택 가격과 렌트비가 높은 남가주와 LA 지역에서는 ADU가 단순한 추가 공간을 넘어 ▲저렴한 임대 주택 ▲부모·자녀가 함께 거주하는 다세대 주택 ▲은퇴자 주거 ▲주택 소유주의 임대수입 창출 등 다양한 역할을 하면서 빠르게 확산되고 있다.

언론들도 글로브 스트팃은 가주 주택난을 해결하는 과정에서 ADU의 역할이 갈수록 커지고 있다고 분석했다. 특히 기존 다세대 주택에 ADU를 추가할 수 있도록 규제를 완화한 캘리포니아의 새로운 정책들이 앞으로 ADU 공급을 더욱 확대할 가능성이 있다고 지적했다.

ADU 열풍은 LA에서 두드러진다. LA시의 2024년 주택공급 연례보고서에 따르면 2024년 LA 시에서 ADU 건축허가를 받은 주택은 7,050채에 달했다. 같은 해 실제 완공된 ADU도 5,107채로 집계됐다. 이는 단순히 신청만 늘어난 것이 아니라 상당수 프로젝트가 실제 주택 공급으로 이어지고 있음을 보여준다. LA시가 발급하는 일반 단독주택 허가가 1,400건 수준인 것과 비교하면 ADU가 신규 주택 공급에서 차지하는 비중이 얼마나 큰지 알 수 있다.

LA 타임스가 주 주택개발국(HCD) 자료를 분석한 결과 2018~2023년 기존 주택 1,000채 당 ADU 허가 건수에서 LA 시는 28.28건으로 카운티 내에서도 높은 수준이었으며, 샌퍼낸도·로즈미드·템플시티·시에라 마드레 등 일부 지역은 훨씬 높은 건설율을 기록했다.

주 주택개발국은 ADU를 주택 공급 확대를 위한 중요한 수단으로 공식 인정하고 있다.

HCD 자료에 따르면 가주에서 2013~2024년 사이 총 16만여건의 ADU 허가가 발급됐으며, 2024년에는 약 3만4,852건으로 연간 허가 건수가 사상 최고 수준까지 증가했다. 2017년만 해도 캘리포니아의 ADU 허가는 약 5,000건 수준에 불과했지만 이후 관련 법률이 대폭 완화되면서 폭발적으로 증가했다.

ADU의 가장 큰 장점은 별도의 대규모 토지를 확보하지 않고도 주택을 추가할 수 있다는 점이다. LA와 남가주처럼 이미 도시가 상당 부분 개발돼 신규 택지를 찾기 어려운 지역에서는 새 아파트 단지나 단독주택 단지를 건설하려면 막대한 토지비용과 인프라 비용이 필요하다. 반면 ADU는 기존 단독주택이나 다세대 주택의 남는 공간을 활용할 수 있다. 또한 도로와 상하수도, 전기 등 이미 구축된 도시 인프라를 활용하면서 주택 공급을 늘릴 수 있다는 장점이 있다.

실제 LA와 남가주 한인 주택 소유주들이 노후 생활을 준비하면서 부모나 자녀를 위한 공간 또는 임대수입을 얻기 위한 목적으로 뒷마당 별채를 건설하는 사례가 늘고 있다.

가주 정부의 ADU 정책은 이제 단독주택에 별채 하나를 추가하는 수준을 넘어 다세대 주택까지 확대되고 있다. 2025년부터 시행된 SB 1211 법안은 기존 다세대 주택에 설치할 수 있는 분리형 ADU의 숫자를 기존 최대 2채에서 최대 8채까지 확대했다.

LA시는 이미 ADU 표준설계 프로그램도 운영하고 있다. LA시 건축안전국(LADBS)은 반복적으로 사용될 수 있는 ADU 설계도를 사전에 검토·승인해 놓고, 주택 소유주가 이를 활용할 경우 개별 부지에 필요한 부분만 추가로 검토하는 방식으로 허가절차를 단순화하고 있다. 일부 사전승인 설계도는 주택 소유주가 무료로 사용할 수도 있다.

다만 건설 업계는 ADU 활성화를 위한 더 강력한 인센티브의 필요성을 지적한다.

업계는 주정부와 지방정부가 ▲건설업자에 대한 세금 인센티브 ▲저소득층 임대용 ADU에 대한 추가 세제혜택 ▲재산세 부담 완화 ▲인허가 수수료 전면 또는 부분 면제 ▲상하수도·전기 연결비용 감면 ▲저금리 건설자금 ▲정부 보증 융자 ▲표준화된 설계 및 신속허가 등을 보다 적극적으로 제공해야 한다고 지적한다.

ADU 활성화에서 또 하나의 중요한 문제는 금융이다. ADU 건설을 위한 별도의 대출 상품과 정부보증 프로그램이 필요하다는 주장이 꾸준히 제기되고 있다.

<조환동 기자>