“인터넷 가격이 곧 시장가격은 아닙니다."

최근 부동산 상담을 하면서 가장 많이 받는 질문 가운데 하나가 있습니다.

“Zillow에는 우리 집이 100만 달러라고 나오는데 왜 그 가격에 팔리지 않나요?"

흥미로운 사실은 최근 LA와 오렌지카운티의 부동산 시장에서는 Zillow의 Zestimate가 실제 거래가격보다 높게 표시되는 사례를 자주 볼 수 있다는 점입니다. 그래서 집을 파는 사람은 Zillow 가격을 기준으로 기대하고, 집을 사려는 사람은 실제 거래가격을 보고 의아해하는 경우가 적지 않습니다.

하지만 여기에는 많은 사람들이 잘 모르는 중요한 사실이 있습니다. Zestimate는 실제 집값이 아니라, 컴퓨터가 계산한 ‘예상 가격'입니다.

Zillow의 Zestimate는 자체 알고리즘을 이용해 산출한 자동 추정가격(Automated Valuation Model, AVM)입니다. 최근 거래된 주변 주택 가격, 공공 등기 기록, 주택 면적, 대지 크기, 침실과 욕실 수, 건축 연도, 지역 시장 동향 등 다양한 데이터를 분석하여 계산한 수치입니다.

그렇다면 왜 Zestimate와 실제 거래가격은 차이가 날까요?

가장 큰 이유는 컴퓨터는 집 안을 직접 볼 수 없기 때문입니다.

예를 들어 같은 동네에 같은 크기의 두 집이 있다고 가정해 보겠습니다. 한 집은 수십만 달러를 들여 주방과 욕실, 바닥, 창호까지 모두 리모델링했고, 다른 집은 30년 동안 거의 손을 보지 않았습니다. 실제 시장에서는 상당한 가격 차이가 발생하지만, Zestimate는 이러한 차이를 완벽하게 반영하지 못하는 경우가 많습니다.

또한 같은 거리라도 공원 앞, 막다른 골목(Cul-de-sac), 골프장 전망이나 바다 전망이 있는 주택은 높은 프리미엄이 붙습니다. 반대로 고속도로 옆이나 상업지역 인접, 송전탑 근처에 위치한 주택은 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 이러한 요소는 실제 구매자의 선호와 심리에 크게 영향을 받기 때문에 알고리즘만으로는 정확히 평가하기 어렵습니다.

시장 상황도 중요한 변수입니다. 금리 변화, 매물 수, 지역 개발 계획, 수요와 공급의 변화에 따라 부동산 가격은 빠르게 움직입니다. 특히 인기 지역에서는 여러 명의 구매자가 경쟁하면서 Zestimate보다 높은 가격에 계약되는 경우도 있고, 수리가 많이 필요한 주택은 그보다 낮은 가격에 거래되기도 합니다.

결국 집값은 컴퓨터가 결정하는 것이 아니라 시장이 결정합니다.

Zestimate는 현재 시장 수준을 이해하는 데 유용한 참고자료입니다. 그러나 집을 사고팔 때는 최근 거래 사례(Comparable Sales),주택의 실제 상태, 리모델링 수준, 입지, 시장의 수요와 공급 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

Zestimate는 집값의 '출발점'일 뿐 '정답'은 아닙니다.

인터넷에 표시된 숫자는 참고할 수 있지만, 실제 시장에서 그 집이 얼마의 가치를 인정받는지는 현장의 시장 상황과 구매자의 선택이 결정합니다. 부동산은 한 번의 판단이 수십만 달러의 차이를 만들 수 있는 자산인 만큼, 중요한 결정을 내리기 전에는 경험 있는 전문가의 분석과 조언을 함께 참고하시기 바랍니다.

문의 (213)618-8671

이메일 kyehan@newstarrealty.com

<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>