미국에서 렌트비는 서민들의 삶을 가장 크게 흔드는 요인이다. 평상시 미국의 물가상승률(CPI)은 연 1.5%에서 2% 안팎을 유지하는 것이 보통이었다. 이 정도면 삶의 계획을 세우는 데 무리가 없다. 하지만 팬데믹이라는 전대미문의 사건을 겪으며 물가는 통제 불능 수준으로 치솟았고, 그 여파는 지금도 매년 우리의 가계 재정에 큰 부담으로 작용하고 있다.

경제학적으로 물가가 오르면 건축 자재비와 인건비가 뛰고, 이는 곧 집값 상승으로 이어진다. 게다가 집을 유지하는 보험료와 세금까지 오르니, 건물주들은 늘어난 비용을 메우기 위해 렌트비를 올릴 수밖에 없다. 집값이 너무 뛰어 집 사기를 포기한 이들이 렌트 시장에 몰리는 수요 과열까지 겹치면서, 세입자들의 일상을 무겁게 짓누르는 ‘렌트비 상승’의 구조가 형성된다.

이처럼 치솟는 주거비로부터 세입자를 보호하기 위해, 우리가 사는 지역 정부들은 각자 다른 방패를 만들어 놓았다. 그중 가장 대표적인 것이 바로 LA시의 RSO(Rent Stabilization Ordinance·렌트 안정화 조례)이다. LA시는 1978년 10월 1일 이전에 지어진 아파트나 멀티 패밀리 주택을 대상으로 RSO를 적용한다. 건물주가 마음대로 렌트비를 올리지 못하도록 법으로 상한선을 딱 정해둔 것이다. 현재 LA시 RSO 건물의 연간 렌트비 인상 한도는 3%로 묶여 있다. 과거에 허용되던 유틸리티(가스·전기) 추가 인상이나 부양가족 추가에 따른 10% 인상 규정도 모두 폐지되어 세입자 입장에서는 아주 강력한 방패막이 된다.

그렇다면 LA 카운티는 어떨까. 많은 이들이 LA 카운티에 살면 다 똑같이 적용될 줄 알지만, 행정구역에 따라 법이 완전히 다르다. 예를 들어 롤랜드 하이츠(Rowland Heights)나 이스트 LA처럼 자체 시정부가 없는 LA 카운티 직할구역(Unincorporated Area)은 카운티 자체의 렌트 제어법(RSTPO)을 따른다. 이 법은 1995년 2월 1일 이전에 지어진 건물이 대상이 된다. LA시보다 연도 기준이 완화되어 있어 80~90년대 중반까지 지어진 아파트도 이 법에 적용된다. 현재 일반 아파트의 연간 렌트비 인상 한도는 1.93%로 묶여 있어, LA 시내보다 오히려 더 강력하게 가격을 통제하고 있다.

그럼 이외의 지역들도 알아보자. 자체 시정부가 있으면서 별도의 렌트 규정법을 만들지 않은 도시들, 예를 들어 세리토스, 다우니, 놀웍을 비롯해 오렌지 카운티의 어바인이나 풀러턴 같은 곳들은 앞서 말한 카운티나 시의 조례가 적용되지 않는다. 대신 이들은 캘리포니아 전체 주법(AB 1482)의 지배를 받는다. 캘리포니아 주법은 지어진 지 15년 이상 된 건물을 대상으로 하며, 인상 한도는 [ 5% + 지역 물가상승률(CPI) ]로 계산한다. 최근 남가주 지역의 공식 물가상승률이 3%대를 기록함에 따라, 주법을 따르는 지역의 올해 연간 렌트비 인상 한도는 무려 8%에 달한다. LA시(3%)나 LA 카운티 직할구역(1.93%)에 비하면 높은 수치이다.

한 가지 더 기억해야 할 사실은, 이러한 렌트 제어법들은 기본적으로 아파트나 2유닛 이상의 다세대 주택에 적용된다는 점이다. 개인이 소유한 단독주택이나 콘도는 원칙적으로 이 인상 제한에서 제외된다. 단, 단독주택이라 하더라도 계약서에 ‘주법의 적용을 받지 않는다’는 서면 고지 조항이 명시되어 있어야만 규제에서 완전히 자유로울 수 있으므로 집주인과 세입자 모두 계약서를 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 또한 단독주택이라 하더라도 소유주 명의가 개인이 아닌 LLC(법인)로 되어 있다면 캘리포니아 주법의 지배를 받아 올해 기준 연 최대 8% 인상 제한을 똑같이 받게 된다.

이처럼 복잡한 부동산 법망 속에서 세입자든 건물주든 자신이 발 디디고 있는 지역의 법을 정확히 아는 것이 주거 안정의 시작이다. 주소창의 행정구역과 건축 연도를 확인하는 작은 관심이, 내 소중한 자산을 지키는 가장 확실한 열쇠가 된다.

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<준 리 콜드웰뱅커베스트 부동산>