올해 상반기 주택 압류가 지난해보다 21% 증가하며 2019년 이후 가장 높은 수준에 근접한 것으로 나타났다. <관련기사 본지 7월30일자 G05면>. 압류주택은 집주인이 모기지 대출을 상환하지 못하거나 주택을 숏세일 거래 등을 통해 매각하지 못해, 대출기관이 소유권을 넘겨받은 주택을 말한다. 대출기관은 대출금을 최대한 회수하기 위해 이 주택을 시세보다 낮은 가격에 매물로 내놓는 경우가 많다. 이처럼 압류 절차를 거쳐 다시 시장에 나온 주택은 시세보다 저렴하게 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있다.

압류는 집을 잃은 기존 소유주에게는 안타까운 일이지만, 주택을 구입하려는 사람에게는 상대적으로 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있다.

은행 등 대출기관은 압류주택을 장기간 보유하기보다 가능한 한 빨리 처분하려는 경우가 많다. 따라서 남아 있는 대출 원금과 이자, 법률 비용, 각종 수수료 등을 회수할 수 있는 수준에서 매매가격을 책정하는 것이 일반적이다. 이 때문에 압류주택의 매물 가격은 시세보다 평균 약 15% 낮게 책정되는 경우가 많으며, 실제 거래가격도 리스팅 가격보다 더 낮게 형성되는 사례가 많다.

그러나 압류주택 구입에는 위험 요소도 따른다. 예상치 못한 비용이나 소유권 문제와 각종 담보권, 그리고 주택 상태 등을 충분히 확인해야 하는 만큼, 가격만 보고 접근하기보다는 장단점을 꼼꼼히 따져본 뒤 신중하게 결정하는 것이 바람직하다.

■ 압류 절차…상환 유예→NOD→매각 공고→공개 경매

주택이 압류되려면 먼저 모기지 대출 상환 연체가 발생해야 한다. 대출기관이 한 번의 연체만으로 곧바로 압류 절차를 시작하는 경우는 드물다. 대부분의 대출기관은 연체 발생 후 일시적으로 상환 조건을 조정하는 등 집주인이 연체를 해소하고 계속 주택을 보유할 수 있도록 여러 대안을 제시한다.

여러 구제 방안이 제시된 후에도 집주인이 연체금을 갚지 못하면 대출기관은 ‘채무불이행 통지서’(Notice of Default·NOD)를 발송한다. 이 통지서는 일반적으로 등기우편으로 발송되며, 집주인에게 통상 90일 이내에 연체된 금액을 상환할 기회를 준다. 이때부터가 공식적인 압류 절차가 시작되는 단계다.

채무불이행 통지서를 받은 뒤에도 90일 안에 연체금을 갚지 못하면 대출기관은 압류 절차를 계속 진행할 수 있다. 이후에는 ‘매각 공고’(Notice of Sale)가 발표되는데, 공고에는 대출기관이 21일 이내에 해당 주택을 공개 경매에 부칠 것이라는 내용 등이 담긴다.

압류주택은 공개 경매를 통해 최고가를 제시한 입찰자에게 매각된다. 낙찰자는 일반적으로 낙찰 금액 전액을 즉시 지급해야 하며, 매매 절차가 완료되면 ‘수탁자 소유권 증서’(Trustee’s Deed)를 받아 해당 주택의 새로운 법적 소유자가 된다.

■ REO…경매에서 안 팔린 압류주택

‘은행 소유 부동산’(Real Estate Owned·REO) 부동산은 모기지 대출을 갚지 못한 집주인으로부터 은행 등 대출기관이 소유권을 넘겨받은 주택을 말한다. 쉽게 말해 압류 절차를 거친 뒤 은행이 직접 보유하게 된 주택이 바로 REO다.

대출기관은 모기지 대출을 통해 이자 수익을 얻는 것을 목적으로 하지만, 대출금이 장기간 연체되면 대출금을 회수하기 위해 해당 주택을 압류하고 공개 경매에 부친다. 그러나 경매에서 낙찰되지 않은 주택은 대출기관이 소유하게 된다. 이후 은행은 일반 매물 형태로 시장에 다시 내놓아 매각을 추진하는데 이 주택을 흔히 REO 부동산 또는 REO 매물이라고 부른다.

REO 부동산 가운데는 정부가 소유한 주택도 많이 포함되어 있다. 대표적으로 ‘HUD 주택’(HUD Homes)은 ‘연방 주택도시개발부’(HUD)가 보유하고 매각하는 압류주택으로, 자격 요건을 충족한 바이어에게는 시세보다 낮은 가격에 판매되는 경우가 많다.

■ 결함 공개 의무 없어…철저한 사전 조사 필수

압류주택을 찾으려면 ‘리얼터닷컴’(Realtor.com) 등 부동산 매물 사이트에서 압류주택 목록을 검색하면 된다. 압류주택 매물에는 ‘은행 소유’(Bank-Owned) 또는 REO라고 표시되는 경우도 많다. 관심 있는 압류주택을 찾았다면 일반 주택 거래와 마찬가지로 해당 매물의 부동산 중개인에게 문의하면 된다.

압류주택을 구입할 때 가장 주의해야 할 점은 대부분 ‘현 상태 그대로’(As Is) 판매된다는 것이다. 은행은 주택에 문제가 있더라도 이를 수리하거나 보수해 주지 않는다. 압류주택은 이전 소유주의 경제적 어려움으로 관리가 제대로 이뤄지지 않아 오랫동안 방치된 경우가 많다. 따라서 시설 노후화나 각종 결함이 발생했을 가능성이 높기 때문에 각별히 주의해야 한다.

또 일반적인 주택 거래에서는 셀러가 주택의 결함이나 문제점을 바이어에게 공개해야 하는 ‘매물 상태 공개 의무’(Disclosure)가 있지만, 압류주택 거래에는 이 같은 공개 의무가 적용되지 않는 경우가 많다. 따라서 눈에 보이는 것뿐 아니라 보이지 않는 문제까지도 모두 바이어가 감수해야 할 수 있다. 저렴한 가격만 보고 압류주택을 구입했다가 예상보다 많은 수리비와 리모델링 비용이 발생하면, 처음 기대했던 가격 메리트가 사라질 수도 있다. 따라서 압류주택에 오퍼를 제출하기 전에 일반 주택보다 더욱 철저한 사전 점검과 준비가 필요하다.

■ 매입 전 확인 사항

부동산 전문가들은 압류주택을 매입하기 전 다음 사항을 반드시 확인해야 한다고 조언한다. ▲공실 기간과 관리 상태를 살펴본다. 주택이 얼마나 오랫동안 빈 채로 방치됐는지 확인해야 한다. 장기간 관리되지 않은 주택은 구조적 손상이 발생했을 가능성이 있으며, 상태가 불량한 경우 일반 모기지 대출을 받기 어려울 수도 있다.

▲철저한 홈 인스펙션을 실시한다. 전문 점검 업체를 통해 주요 결함과 안전 문제를 확인하고, 수리에 필요한 비용도 미리 산정해 두는 것이 좋다.

▲‘계약 조건’(Contingency)을 검토한다. 대출 승인이나 주택 점검을 조건으로 계약을 체결하면 대출이 거절되거나 심각한 하자가 발견될 경우 계약금을 포기하지 않고 계약을 취소할 수 있다. 다만 압류주택 거래에서는 은행이 이러한 조건을 받아들이지 않는 경우가 적지 않다.

▲‘소유권 조사’(Title Search)를 의뢰한다. 소유권 조사를 통해 예상치 못한 법적 문제를 예방할 수 있다. 은행이 압류주택을 매각하면서 각종 담보권이나 ‘유치권’(Lien)을 정리하는 경우도 있지만, 법적으로 반드시 그렇게 해야 하는 것은 아니다. 예를 들어, ‘연방 국세청’(IRS)이 체납 세금을 이유로 해당 주택에 유치권을 설정했다면, 그 채무는 기존 소유주가 아니라 주택을 대상으로 등기된다. 따라서 이를 확인하지 않고 매입할 경우 새 소유주가 체납 세금을 부담해야 할 수도 있다.

<준 최 객원 기자>