최근 뉴욕 부동산은 여전히 Seller’s Market이 이어지고 있다. 높은 모기지 금리에도 불구하고 좋은 입지와 적정 가격을 갖춘 매물은 여전히 빠르게 계약된다.
그러나 현장에서 셀러들이 자주 하는 말이 있다. 팔고는 싶은데 세금이 부담된다는 것이다.

최근 거래량이 줄어든 이유를 높은 금리에서만 찾기에는 부족하다. 오랫동안 보유한 집을 처분하려는 셀러들이 현실과 맞지 않는 세금 기준 때문에 매도를 미루는 사례도 적지 않기 때문이다.

대표적인 것이 연방 양도소득세 비과세 기준이다. 현재 2년 이상 거주한 주택을 매각하면 부부는 최대 50만 달러, 개인은 25만 달러까지 양도차익을 비과세받을 수 있다. 문제는 이 기준이 1997년 이후 사실상 그대로 유지되고 있다는 점이다.

예를 들어 1998년 롱아일랜드에서 35만 달러에 구입한 주택이 현재 135만 달러에 거래된다면 단순 계산으로 약 100만 달러의 차익이 발생한다.
물론 Capital Improvements와 매매 비용 등을 반영하면 실제 과세 대상은 달라질 수 있지만, 상당수 셀러들이 예상보다 큰 세금 부담을 걱정하는 것은 현실이다.

바이어 역시 부담이 있다. 뉴욕에서는 100만 달러 이상 주택을 구입하면 바이어가 Mansion Tax를 납부해야 한다. 제도가 도입될 당시에는 고가 주택을 대상으로 했지만 지금의 롱아일랜드에서는 100만 달러가 더 이상 특별한 가격이 아니다.

결국 셀러는 양도소득세를 걱정하고, 바이어는 Mansion Tax를 부담하면서 거래를 망설이는 경우도 적지 않다.
하지만 그렇다고 세금만 바라보며 매도를 계속 미루는 것이 항상 유리한 선택은 아니다.

현재 뉴욕 마켓은 공급이 부족한 전형적인 셀러 마켓이다. 좋은 매물은 여전히 복수 오퍼를 받는 경우가 많고, 경쟁이 치열한 지역에서는 셀러가 가격과 계약 조건에서 유리한 위치를 확보하기도 한다.

세금 부담은 분명 존재하지만, 높은 매매가격과 유리한 계약 조건이 그 부담을 상당 부분 상쇄하는 사례도 적지 않다.

중요한 것은 세금 자체가 아니라 최종적으로 손에 남는 순수익이다. 세금을 이유로 몇 년을 더 보유하는 동안 재산세와 보험료, 유지, 보수 비용은 계속 증가할 수 있다. 반대로 지금의 마켓을 활용해 좋은 조건으로 매도한다면 세금을 부담하고도 더 큰 실질 수익을 얻을 수도 있다.

따라서 매도를 고민하는 셀러라면 리스팅 전에 전문 회계사와 상담해 예상 세금을 미리 계산하고, 공제 가능한 항목을 꼼꼼히 확인하는 것이 바람직하다. 여기에 현재 마켓의 수요와 경쟁 상황까지 함께 고려한다면 보다 합리적인 매도 시점을 찾을 수 있다.

장기적으로는 세금 기준 역시 시대의 변화를 반영할 필요가 있다. 1997년의 부부 50만 달러 비과세 기준과 오늘날 뉴욕의 주택가격은 분명한 차이가 있다. Mansion Tax 역시 현재의 마켓 가격을 고려한 재검토가 필요하다는 목소리가 꾸준히 나오고 있다.

부동산 마켓은 거래가 활발해야 건강하게 움직인다. 집값은 시대의 흐름에 맞춰 크게 변했지만 세금과 기준은 여전히 과거에 머물러 있는 부분이 많다. 그 간격이 좁혀질 때 마켓은 더 원활하게 순환할 것이다.

그때까지 셀러에게 가장 중요한 것은 세금을 막연히 걱정하기보다 정확한 세금 분석과 철저한 준비를 통해 현재의 셀러 마켓을 현명하게 활용하는 것이다.

<Jay Yun/재미부동산협회이사장>