요즘 부동산 현장에서 가장 많이 듣는 질문 중 하나가 있다. “모기지 금리가 이렇게 높은데 집값은 왜 안 떨어지나요?”

30년 고정 모기지 금리가 6% 후반을 오가는 상황에서 바이어들의 부담이 커진 것은 분명하다. 금리가 올라가면 같은 가격의 집을 사더라도 월 페이먼트가 늘어나고 구매력은 떨어진다. 일반적으로 수요가 줄면 가격도 내려가야 한다. 그런데 남가주, 특히 오렌지카운티의 현실은 그렇게 단순하지 않다.

가장 큰 이유는 바이어뿐 아니라 셀러도 함께 줄었기 때문이다.

현재 집을 소유한 사람들 중에는 2~4%대의 낮은 모기지 금리를 가진 경우가 많다. 이들에게 집을 판다는 것은 단순히 이사하는 문제가 아니다. 기존의 낮은 금리를 포기하고 훨씬 높은 금리로 새 융자를 받아야 할 수 있다. 그래서 직장 이동이나 가족 구성의 변화 등 꼭 이사해야 할 이유가 없다면 현재 집에 계속 머무르려는 소유주가 많다.

결국 높은 금리가 바이어의 수요를 억제하는 동시에 시장에 나오는 매물도 줄이는 현상이 나타난다. 수요가 감소해도 공급까지 부족하다면 집값이 예상만큼 쉽게 떨어지지 않는다. 또 하나 기억해야 할 것은 부동산은 전국 시장이 아니라 ‘동네 시장’이라는 점이다.

전국적으로 주택시장이 둔화된다는 뉴스가 나오더라도 Cypress, Fullerton, Buena Park, Irvine 등 한인들이 선호하는 지역의 상황은 다를 수 있다. 학군과 생활환경, 직장 접근성, 주택 공급 등 지역별 조건에 따라 수요가 꾸준히 유지되는 곳이 있기 때문이다.

같은 도시에서도 차이는 크다. 관리가 잘 되어 있고 시장에 맞는 가격으로 나온 집은 여전히 바이어의 관심을 받지만, 처음부터 지나치게 높은 가격을 책정한 집은 오랫동안 팔리지 않고 가격을 낮추기도 한다. 지금은 모든 집이 잘 팔리는 시장도, 모든 집값이 떨어지는 시장도 아니다.

특히 주목할 부분은 시장 밖에서 기다리고 있는 바이어들이다.

“금리가 내려가면 집을 사겠다”는 바이어가 적지 않다. 만약 향후 금리가 의미 있게 내려가 구매력이 개선된다면 이들이 다시 시장에 들어올 가능성이 있다. 하지만 그때 주택 공급이 충분히 늘어나지 않는다면 좋은 매물을 놓고 경쟁이 다시 강해질 수 있다. 따라서 금리가 내려가면 반드시 더 싸게 집을 살 수 있다고 단정하기는 어렵다.

그렇다면 지금 사야 할까, 기다려야 할까?정답은 금리 하나에 있지 않다. 자신의 소득과 다운페이먼트, 월 페이먼트, 예상 거주기간뿐 아니라 원하는 지역의 매물 수와 최근 거래가격까지 함께 살펴봐야 한다. 현재 시장에서는

매물에 따라 가격 조정이나 셀러 크레딧 등 과거보다 바이어에게 유리한 협상 기회가 생기기도 한다.

셀러 역시 마찬가지다. 몇 년 전처럼 높은 가격에 내놓기만 하면 여러 오퍼가 들어오는

시장으로 생각해서는 안 된다. 높은 금리로 바이어들이 가격에 더욱 민감해진 만큼 처음부터 정확한 가격을 책정하는 것이 중요하다.

현재 시장은 한마디로 **‘높은 금리와 부족한 매물이 힘겨루기를 하는 시장’**이다.

금리가 높다는 이유만으로 집값 하락을 기다리기보다는 내가 사고팔려는 지역의 실제 시장을 살펴봐야 한다. 부동산에서 가장 좋은 결정은 시장의 최저점과 최고점을 정확히 맞히는 것이 아니라 나에게 맞는 시점과 조건을 찾는 데서 시작된다

문의 (714)200-8764

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<줄리 김 콜드웰뱅커베스트 부동산>