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이자율
이 글을 읽고 있을 때는 이미 FOMC가 이자율을 어떻게 할건지 발표를 하고 나서이다. 하지만 필자가 글을 쓰는 시점에서는 아직 발표가 되기 전이다. 그리고 현재 여론상으로는 0.25% 이자를 올린다는 의견이 대세를 이루고 있다. 여러 가지 경제지표와 고용지표를 종합해서 보았을 때 거의 모든 은행들이 예상하는 결과이다.
그런데 이렇게 정작 발표가 나기도 전에 은행들은 이미 지난주에 이자를 올린 상태이다. 그래서 지난주에 이자가 많이 올랐다. 집을 구매하고자 하는 바이어들에게는 나쁜 소식이었다. 이자율이 올라가면 그만큼 매달 내는 모기지 금액이 올라가고 그렇게 되면 같은 집을 구입하더라도 매달 내는 페이먼트가 올라가기 때문이다.
어처럼 이자율과 부동산은 아주 밀접한 관계에 있다. 이자율이 올라가면 부동산 시장에는 안 좋은 영향을 미치고 이자율이 떨어지면 바이어들의 buying power가 훨씬 더 좋아진다. 따라서 이자율이 떨어지면 자연스럽게 부동산 가격은 올라가게 된다.
그런데 최근 몇 개월 간은 이자율이 올라가더라도 집 가격이 계속해서 올라갔다. 그 이유는 무엇일까?
셀러들이 집을 팔기 위해서는 다른 집을 구입해야 한다. 만약 현재 가지고 있는 이자율과 새로 집을 구입할 때 받는 이자율이 비슷하다면 셀러들은 자기의 수입에 맞춰서 더 비싼 집을 구입해서 별문제가 없다. 하지만 현재 가지고 있는 이자율과 새로 구입하는 집의 이자율이 다른 경우에는 상황이 틀리다.
특히 코로나 기간 동안 재융자를 한 홈 오너들의 경우에는 3%대의 아주 좋은 이자율을 가지고 있다. 그런데 새로 집을 구입하게 되면 지금은 6%대의 이자율을 받아야 한다. 결과적으로 집 가격이 올라가지 않더라도 매달 내야하는 페이먼트가 급격히 올라가게 되는 것이다.
그래서 요즘 두드러지게 보이는 현상은 셀러들이 집을 팔고 새로 집을 구입하고자 하지만 집을 감히 팔지를 못하는 것이다. 그래서 시장에는 매물이 턱없이 부족하다. 바이어들은 계속해서 이 지역으로 이주를 하면서 바이어들은 늘어나는 추세이지만 집을 내놓는 셀러들이 턱없이 부족하다는 것이다. 그래서 자연스럽게 셀러 마켓이 되어 버리고 집 가격은 떨어지기는 커녕 계속해서 올라가는 것이다.
그럼 반대로 생각해보자. 만약 이자율이 급격히 떨어져서 4%대의 이자율이 된다면 그때는 셀러들이 맘 편하게 집을 내놓고 다른 집을 구입할 수 있다. 그렇게 되면 너무 많은 매물이 한꺼번에 쏟아져 나와서 바이어 마켓으로 바뀌고 집 가격이 하락이 될까?
사실 이런 시나리오는 현실적으로 가능한 시나리오는 아니다. 우선 이자율이 4% 중반이나 초반으로 갑자기 떨어지기는 현실적으로 불가능하다. 아무리 전쟁이 끝나고 유가가 떨어진다고 하더라도 이자율은 급격히 오를 수는 있지만 급격이 떨어지지는 않는다. 설령 정부에서 이자율을 한꺼번에 1% 이상 떨어뜨린다고 하더라도 기존 은행들이 그렇게 하지 않기 때문이다.
1% 이상 이자율이 떨어지려면 적어도 6개월에서 10개월 이상의 시간이 걸린다. 그리고 그런 시간 동안 서서히 나오는 매물들은 잔뜩 기대하고 기다리고 있는 바이어들이 충분히 소화해 낼 수 있다.
문의 (410)417-7080
<라니 오 일등부동산 뉴스타 세무사·Principal Broker>
그런데 이렇게 정작 발표가 나기도 전에 은행들은 이미 지난주에 이자를 올린 상태이다. 그래서 지난주에 이자가 많이 올랐다. 집을 구매하고자 하는 바이어들에게는 나쁜 소식이었다. 이자율이 올라가면 그만큼 매달 내는 모기지 금액이 올라가고 그렇게 되면 같은 집을 구입하더라도 매달 내는 페이먼트가 올라가기 때문이다.
어처럼 이자율과 부동산은 아주 밀접한 관계에 있다. 이자율이 올라가면 부동산 시장에는 안 좋은 영향을 미치고 이자율이 떨어지면 바이어들의 buying power가 훨씬 더 좋아진다. 따라서 이자율이 떨어지면 자연스럽게 부동산 가격은 올라가게 된다.
그런데 최근 몇 개월 간은 이자율이 올라가더라도 집 가격이 계속해서 올라갔다. 그 이유는 무엇일까?
셀러들이 집을 팔기 위해서는 다른 집을 구입해야 한다. 만약 현재 가지고 있는 이자율과 새로 집을 구입할 때 받는 이자율이 비슷하다면 셀러들은 자기의 수입에 맞춰서 더 비싼 집을 구입해서 별문제가 없다. 하지만 현재 가지고 있는 이자율과 새로 구입하는 집의 이자율이 다른 경우에는 상황이 틀리다.
특히 코로나 기간 동안 재융자를 한 홈 오너들의 경우에는 3%대의 아주 좋은 이자율을 가지고 있다. 그런데 새로 집을 구입하게 되면 지금은 6%대의 이자율을 받아야 한다. 결과적으로 집 가격이 올라가지 않더라도 매달 내야하는 페이먼트가 급격히 올라가게 되는 것이다.
그래서 요즘 두드러지게 보이는 현상은 셀러들이 집을 팔고 새로 집을 구입하고자 하지만 집을 감히 팔지를 못하는 것이다. 그래서 시장에는 매물이 턱없이 부족하다. 바이어들은 계속해서 이 지역으로 이주를 하면서 바이어들은 늘어나는 추세이지만 집을 내놓는 셀러들이 턱없이 부족하다는 것이다. 그래서 자연스럽게 셀러 마켓이 되어 버리고 집 가격은 떨어지기는 커녕 계속해서 올라가는 것이다.
그럼 반대로 생각해보자. 만약 이자율이 급격히 떨어져서 4%대의 이자율이 된다면 그때는 셀러들이 맘 편하게 집을 내놓고 다른 집을 구입할 수 있다. 그렇게 되면 너무 많은 매물이 한꺼번에 쏟아져 나와서 바이어 마켓으로 바뀌고 집 가격이 하락이 될까?
사실 이런 시나리오는 현실적으로 가능한 시나리오는 아니다. 우선 이자율이 4% 중반이나 초반으로 갑자기 떨어지기는 현실적으로 불가능하다. 아무리 전쟁이 끝나고 유가가 떨어진다고 하더라도 이자율은 급격히 오를 수는 있지만 급격이 떨어지지는 않는다. 설령 정부에서 이자율을 한꺼번에 1% 이상 떨어뜨린다고 하더라도 기존 은행들이 그렇게 하지 않기 때문이다.
1% 이상 이자율이 떨어지려면 적어도 6개월에서 10개월 이상의 시간이 걸린다. 그리고 그런 시간 동안 서서히 나오는 매물들은 잔뜩 기대하고 기다리고 있는 바이어들이 충분히 소화해 낼 수 있다.
문의 (410)417-7080
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