비엔나 지역에 살면서 누릴 수 있는 작은 즐거움 중 하나는 새롭게 지어지는 다양한 주택을 가까이에서 살펴볼 수 있다는 점이다. 새집 클로징을 자주 진행하고, 완공을 앞둔 주택들을 보면서 “나도 언젠가는 내 집을 직접 지어보고 싶다"는 생각이 들 때가 있다. 하지만 한국에는 “집 한번 지으면 10년은 늙는다"는 우스갯소리가 있을 정도로 집을 짓는 일은 결코 쉽지 않다. 기대와 달리 예상치 못한 변수와 비용, 분쟁이 발생하는 경우가 많기 때문이다.

새집을 짓기로 결정했다면 크게 두 가지 경우를 생각해 볼 수 있다. 현재 살고 있는 집을 철거한 후 그 자리에 새집을 짓는 경우와, 오래된 주택을 매입해 철거한 뒤 새로 건축하는 경우다. 어떤 경우이든 가장 먼저 해야 할 일은 건축 자금을 어떻게 마련할 것인지 계획하는 것이다. 현재 보유한 자금으로 얼마까지 건축자금 대출을 받을 수 있는지 미리 확인하고, 커스텀 빌더와 계약해 일괄 맡길 것인지, 아니면 직접 건축 시공사와 설계사를 선정해 본인이 직접 공정을 관리할 것인지도 결정해야 한다.

커스텀 빌더를 선택한다면 여러 업체의 완공 사례와 평판을 충분히 비교한 뒤 결정해야 한다. 무엇보다 빌더 계약서는 일반 주택 매매계약서와 달리 대부분 빌더에게 매우 유리하게 작성되어 있는 경우가 많다. 공사 일정, 추가 비용, 공사 지연, 하자보수, 계약 해지, 분쟁 해결 방식 등 중요한 권리와 의무가 모두 계약서에 담겨 있으므로, 서명 전에 반드시 변호사의 검토를 받아 불리한 조항을 수정하거나 필요한 내용을 추가하는 것이 향후 분쟁을 예방하는 가장 좋은 방법이다.

직접 건축 시공사를 선정하는 경우에는 해당 업체의 라이선스와 보험 가입 여부는 물론, 유사 프로젝트 수행 경험과 평판을 반드시 확인해야 한다. 많은 사람들이 가장 낮은 견적을 제시한 시공사를 선택하지만, 공사비보다 더 중요한 것은 시공사의 경험과 신뢰도라는 점을 잊지 말아야 한다. 아울러 공사 품질을 확보하기 위해서는 시공사 선정뿐 아니라 건축자금 대출이 어떻게 관리되는지도 함께 살펴볼 필요가 있다.

건축자금 대출은 일반 주택 구입과 달리 공사 진행 단계에 맞춰 여러 차례 나누어 지급된다. 대출기관은 각 공정이 정상적으로 완료되었는지, 하청업체를 포함한 공사대금이 적절히 지급되었는지를 확인한 후 다음 단계의 자금을 집행한다. 이러한 절차는 다소 번거롭게 느껴질 수 있지만, 건축자금 대출이 갖는 중요한 장점이기도 하다. 대출기관이 공사 진행 상황과 자금 집행을 단계별로 점검하기 때문에 공사가 계획대로 진행되고 있는지 객관적으로 확인받을 수 있으며, 시공사의 부실 공사나 공사대금 분쟁의 위험도 줄일 수 있다. 결과적으로 이는 집주인에게 공사 전반을 한 번 더 검증받는 안전장치 역할을 한다.

공사가 진행되다 보면 공사 범위, 추가 비용, 공사 품질 등을 둘러싸고 집주인과 시공사 사이에 의견 차이가 생기는 경우가 적지 않다. 심하면 계약을 해지하고 새로운 시공업체를 선정해야 하는 상황도 발생하며, 그만큼 공사 기간과 비용도 크게 늘어난다. 실제로 많은 사람들이 문제가 생긴 뒤에야 법률 상담을 받지만, 그때는 선택할 수 있는 해결책이 크게 줄어드는 경우가 많다. 계약서는 문제가 생겼을 때 읽는 문서가 아니라, 문제가 생기지 않도록 미리 준비하는 문서다. 집은 인생에서 가장 큰 투자 중 하나인 만큼, 빌더와 건축 시공사와 계약 단계에서 조금 더 신중하게 준비한다면 훨씬 안전하고 만족스러운 내 집 짓기가 가능할 것이다.

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<사라 박 / 변호사>