집을 내놓기 전 실시하는 리모델링이 판매에 도움이 된다. 하지만 투자 대비 수익을 극대화하기 위해서는 언제 리모델링을 시작하는 것이 유리할 지 신중히 판단해야 한다. 리모델링을 일찍 시작하면 집을 오랫동안 편하게 사용할 수 있다. 그러나 리모델링을 너무 일찍 실시하면 집을 팔 때쯤 되면 ‘신선한 매물’이라는 인상이 그만큼 감소하한다. 따라서 각 리모델링 항목별로 적절한 시점을 파악해 계획적으로 진행하는 것이 중요하다.

■ 집 팔기 7~10년 전… ‘조경·차고문·지붕’

집을 파는 시점을 상당 기간 앞두고 있다면, 여유 있게 진행할 수 있는 리모델링 작업들이 있다. 장기적으로 가치가 유지되거나, 시간이 지날수록 가치가 더해지는 항목을 위주로 작업을 진행해야 한다.

▲조경 개선

조경은 시간이 지날수록 식물과 나무가 성장하면서 완성도가 높아진다. 유행에 민감한 인테리어와 달리 장기적으로도 낡아 보이지 않는 것도 조경 개선의 장점이다. 집을 팔기 위한 목적으로 조경 개선 작업을 고려 중이라면 지나치게 개성이 강하거나 유지 및 관리 비용이 많이 드는 디자인은 피하는 것이 좋다. 예를 들어, 명상 공간, 잉어 연못처럼 특정 취향이 강하게 반영된 구조물은 관리에 시간과 비용이 많이 들기 때문에 일부 바이어들이 부담스럽게 여긴다.

▲차고문 교체

차고문 교체는 투자 대비 수익이 높은 업그레이드다. 집을 내놓기 전 주택의 첫인상을 결정짓는 외관이 매우 중요한데, 차고문은 집 전체 외관 인상을 크게 좌우하는 주요 시설이다. 실제로 많은 바이어들이 집을 처음 볼 때 차고문 상태와 디자인을 통해 전체 관리 상태를 판단하는 경향을 보인다. 차고문은 수명이 수십년 유지될 수 있어, 교체 후에도 비교적 오랜 기간 동안 사용이 가능하다는 장점도 있다.

▲지붕 교체

지붕의 수명이 20년을 넘은 상태에서 집을 팔 계획이라면 지붕 교체를 고려해볼 필요가 있다. 노후 지붕 교체는 주택 가치를 높여줄 뿐만 아니라 보험료 절감으로도 이어질 수 있다. 일부 보험사는 상태가 좋은 새 지붕을 기준으로 위험도를 낮게 평가해 보험 비용을 줄여주는 경우도 있다.

새 지붕은 바이어의 관심을 끌 수 있는 판매 요소다. 향후 큰 비용이 들어갈 수 있는 지붕 교체 작업이 해결되어 있다면 매매 과정에서 바이어에게 긍정적인 영향을 미친다. 지붕 재료를 선택할 때는 내구성이 높은 자재를 선택하는 것이 중요하다. 콘크리트 타일이나 아스팔트 싱글처럼 수명이 길고 유지 관리가 비교적 수월한 소재가 추천된다.

■ 5년 전… ‘HVAC·배관·현관문’

향후 5년 내 집을 팔 계획이라면 매매 가격과 직결되는 큰돈이 드는 주요 수리 항목을 위주로 검토해야 한다. 이 시기는 한 번에 큰 비용이 들어가는 수리나 교체를 순차적으로 진행할 수 있는 기간이다.

▲주요 설비 교체

‘HVAC’(냉난방 설비)이나 배관 등이 주요 주택 설비에 포함된다. 이들 설비는 향후 매도 시점에서 상태가 매우 중요한 구매 결정 요소로 작용하기 때문에, 가능하다면 교체된 지 5년 미만이라는 점을 강조할 수 있도록 관리하고 교체하는 것이 주택 매매에 유리하다. 주요 설비를 미리 교체해 두면, 향후 집을 팔 때 가치 하락 요인을 줄이고 협상 과정에서 불리한 조건도 피할 수 있다.

▲보증 항목 점검

주택 관리와 리모델링을 고려할 때, 현재 보증 기간이 남아 있는 모든 항목을 점검하는 것도 빠트리지 않는다. 창문, 가전제품 등과 같이 제조사 또는 설치 업체의 보증이 적용되는 품목들은 해당 기간 내에 문제가 발생할 경우 수리 또는 교체 비용을 크게 줄일 수 있다. 보증이 만료되기 직전이라면 연장 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

▲현관문 교체

집의 첫인상을 좌우하는 현관문도 이 시기에 교체하면 좋다. 현관문은 주택 외관 개선 효과뿐만 아니라 에너지 효율도 개선하는 설비다. 현관문은 일반적으로 수십 년간 사용할 수 있는 내구성이 높은 설비지만, 시간이 지나면서 마모와 변색이 발생하기 쉽다. 일정한 시점에서 현관문을 교체하면 외관 개선 효과와 에너지 절감 효과를 동시에 기대할 수 있다.

■ 2년 전… ‘주방·욕실·사전 홈 인스펙션’

집을 내놓기 2년 전은 본격적으로 판매 준비에 들어가야 하는 시기다. 이 시기부터는 향후 매매 경쟁력을 좌우할 주요 항목을 전략적으로 점검하고 정비하는 것이 중요하다.

▲주방 또는 욕실 리모델링

주방이나 욕실처럼 주택 가치에 직접적인 영향을 주는 핵심 공간을 대상으로 한 전면적인 리노베이션을 고려한다. 주방과 욕실 업그레이드는 개인적인 성향과 예산에 따라 달라질 수 있으나, 향후 재판매를 염두에 두고 있다면 디자인 선택에 특히 신중해야 한다. 인테리어 디자인 트렌드는 일반적으로 약 10년 정도 지속되는 경향이 있다. 그러나 이 시기에는 2~3년 정도 상승세에 있는 스타일을 고르는 것이 중요하다. 이미 유행이 시작된 직후의 디자인을 선택해야, 향후 몇 년간도 충분히 현대적이고 세련된 느낌을 유지할 수 있기 때문이다.

지역 부동산 전문가의 조언을 참고하는 것도 중요하다. 전문가의 조언을 구하면 과도한 투자를 피하고, 현재 시장 상황에서 가치 상승으로 이어질 수 있는 효율적인 업그레이드를 선택하는데 도움이 된다.

▲정리 시작

전반적인 수납 공간을 체계적으로 정리하기 시작한다. 창고, 옷장, 캐비닛, 차고, 다락방 등 집 안 곳곳에 쌓여 있는 물건들을 정리하기에 적절한 시기다.

▲주택 사전 홈 인스펙션

집을 당장 내놓을 계획이 없더라도 이 시기에 주택 상태 파악을 위한 사전 홈 인스펙션을 실시하는 것도 중요하다. 대부분 셀러들은 이 과정을 생략하지만, 향후 판매 과정에서 예상치 못한 문제를 방지하기 위해서는 미리 홈 인스펙션을 진행하는 것이 큰 도움이 된다. 사전 홈 인스펙션을 실시하는 주요 목적은 협상 단계에 들어가기 전에 수리 항목을 미리 처리하기 위한 것이다. 바이어와 가격 협상이 시작된 이후에 문제를 해결하는 것보다, 사전에 문제를 발견하고 수리하는 것이 전체 비용 부담을 줄이는 데 훨씬 유리하다.

■ 1년 이내… ‘바닥·새 페인트·액세서리’

집을 내놓기까지 1년 이내인 경우, 최종 점검과 주택의 전체적인 경쟁력을 끌어올리기 위해, 가장 눈에 잘 띄는 사용 공간을 중심으로 리모델링을 실시해야 한다.

▲바닥 재시공

반려동물이나 아이가 있는 가정에서는 바닥이 쉽게 긁히거나 마모되기 때문에, 바닥 재시공은 가능한 한 매도 시점에 가까워졌을 때 진행하는 것이 유리하다. 너무 이른 시점에 작업을 하면 일상 생활 중 다시 손상이 발생할 수 있기 때문이다. 카펫의 경우 오염이나 눅눅한 냄새가 남아 있다면 즉시 교체하는 것이 좋다. 특히 반려동물로 인한 냄새는 바이어에게 부정적 인상을 주기 때문에 주택 가치를 떨어뜨리는 요인이다.

▲새 페인트

벽면은 일상적인 생활 과정에서 쉽게 더러워진다. 매물을 시장에 내놓기 직전에 새로 페인트를 칠하는 것만으로도 집 전체의 인상을 크게 개선할 수 있다. 새 페인트 작업은 공간을 더 밝고 깨끗하게 보이게 만들어 ‘잘 관리된 집’이라는 인상을 강화하는 효과가 있다. 페인트 작업은 비교적 짧은 시간 안에 완료할 수 있는 항목으로, 보통 1~2주 내에 마무리할 수 있다는 점에서 효율성도 높다.

▲액세서리 및 소품 전면 교체

침구, 쿠션, 의자 방석, 패티오 가구, 샤워 커튼, 배관 및 주방 하드웨어(손잡이, 수전 등)처럼 집의 기본 설비를 꾸며주는 소품 요소는 주택의 첫인상을 결정하는 중요한 디테일이다. 이러한 요소들은 주택 구조를 바꾸지는 않지만, 전체적인 분위기를 크게 좌우하는 이른바 ‘립스틱 효과’를 낸다.

<준 최 객원 기자>