“콘도” 수리 또는 운영 문제가 발생하면 공동관리 협회에 요구를 해야 된다.

콘도는 “동업자 소유권”인데도 개인 소유주한테 소유권을 인정하고, 콘도 개인 소유권을 타인에게 판매 할 수 있는 것을 “콘도 (condo)” 라고 말한다.

Condo 소유권은, 설계도면 상의 “동 (unit)”에 대해서 “개인 소유권” 과 공동 관리지역 소유권인 ”동업자 소유권 (TIC)” 을 갖는다.

개인 소유권 권리 영역은 영공, 벽, 천장과 마룻바닥까지 이다. 자기가 거주하는 공간만 개인 부동산 소유권 혹은 콘도 동 (unit)으로 구성된다. 공동 소유권 영역은 계단, 외부 벽, 주차장, 정원, 토지, 기초, 지붕, 영구적인 기둥 같은 것은 공동소유권으로 되어 있다.

공동 관리 지역 소유권은 모든 소유주가 ”공동 소유“이다. 그러므로 ”개인 소유권“에는 단독 소유권을 갖고, 공동 관리 지역에는 ”공동 소유권“인 동업자로서 2 가지 형태의 소유권을 갖는다. 공동 개발지역 관리는 소유주가 회원인 관리 협회 (HOA)에서 운영한다. 공동 관리는 소유주가 회원으로 되어 있는 관리 협회 (HOA) 이사장 (Directors)이 운영한다.

그러나 산업체, 상가 콘도는 등록된 규정 (CC&R)에 의해서 운영된다. 때로는 “공동 주식 세대 (co-op housing, Apartment)가 있다. 이것은 회사의 주식을 소유하는 것이고 주식회사가 주인이기 때문에 주식 소유주인 투자가는 회사로 부터 임대를 받게 된다. 아파트와 같이 각 “동“마다 임대를 준다. 여기에도 HOA가 형성되어 있다.

공동 관리 지역에 대한 보수나 수리, 관리를 위해서는 동업자로서 의무가 있기에 관리비를 지불해야 된다. 개발업자가 개발한 각 “동”을 판매하면서 소유주들이 HOA를 구성한다. 관리를 위해서는 각 소유주가 매월 일정 금액의 관리비를 HOA에 지불해야 된다. 그런데, 이 비용을 지불 못하는 사람들이 많다. 그러므로 운영이 어렵다. 수리를 할 래야, 수리 할 돈이 없는 경우도 발생한다. 그러므로 HOA 비용과 특별 징수세가 매년 증가할 수밖에 없는 현실이다. 저축된 예비비가 부족한 곳들도 있다.

개발업자가 개인과 HOA에 소유권 이전 :

땅을 구입해서 콘도나 다세대 주택을 개발한 개발업자한테 첫 소유권이 있다. 최종 분할 보고서를 부동산 국에 접수 할 때에 “공동 관리 협회 (HOA)” 구성과 “부동산 사용 규제 (CC&R)”를 부동산 국에 접수시킨다. 부동산 국에서는 토지 분할 관련 사항만 검토하는 것이지 HOA 운영에는 관여하지 않는다. 개발업자는 각 ”동 (unit)“ 구입자한테 소유권을 판매함으로서 공동 관리 지역에 대한 소유권이 HOA로 이전된다. 건축 된 동 (unit) 이 판매가 안 되어 있는 동에 대해서는 판매를 할 때 까지 개발업자한테 소유권이 유지 된다.

HOA는 콘도 소유주들로 구성된 협회(Association)다. 협회 규칙을 집행하기 위해서 협회 이사들과 이사장 (boards of director)을 선출한다. 이들이 관리에 필요한 제반 경비, 예산 편성, 징수, 주차장 이용, 청소, 관리, 수리, 벌금 부과, 입주자 의무, 권리를 제정하고 집행을 결정하기 위한 규칙(bylaws)을 제정한다. HOA에서는 분과위원회를 두고서 운영 할 수 있다. 예로서, 건축 위원회, 선거 관리 위원회, 정원 관리 위원회, 집행 위원회 등을 둘 수 있다. 명예직이고 자원봉사이다.

관리 협회에서 입주자들로부터 협회 비를 징수하지 못하는 문제들이 있다. 특히 경기가 나쁠때는 더욱 심각하다. 협회비 체납자 명단을 콘도 안내 표시 판에 붙여 두고 있는 경우도 있어서 시끄럽기도 하다. 협회비를 체납하면 저당 설정을 하고 부동산을 차압을 당 하게 된다. 협회 규정 위반 시에 잘못된 벌금 집행 문제로 오랜 세월동안 사회적 문제가 되었다. 이 런 문제 해결을 위해서 2025 년 6 월 30 일부터 HOA 벌금 상한선을 ＄100 로 제한했다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>