모기지 금리가 3년 만에 최고 수준으로 치솟으면서 주택 구입자들의 부담이 커지고 있다. 하지만 실제로 적용받는 금리를 낮추고 많게는 수만 달러를 절약할 수 있는 현실적인 ‘금리 테크’도 많다. 부동산 전문가들에 따르면 매주 발표되는 모기지 금리의 평균치는 실제 적용받는 금리와 큰 차이를 보인다. 주택 구입자의 크레딧 점수와 다운페이먼트 비율 등과 같은 재정 상황, 모기지 대출기관 선택에 따라 적용되는 금리가 달라지기 때문이다. 주택 구입 능력에 큰 영향을 미치는 모기지 금리 인하 전략을 살펴본다.

■ 크레딧, 700에서 740으로 높일 때

온라인부동산 플랫폼 리얼터닷컴의 조사에 따르면 다른 조건이 모두 동일하다고 가정할 때 크레딧 점수가 700점을 넘을 경우 금리가 평균 0.0547%포인트 낮아지는 것으로 나타났다. 점수가 720점을 넘기면 추가로 0.051%포인트가 하락해 금리 인하 효과가 더 커졌다. 740점을 넘을 경우 금리 인하 폭은 평균 0.0491%포인트, 780점 초과 시에는 인하 폭이 평균 0.0256%포인트로 각각 줄어들었다.


주택 구입 예산에 미치는 영향을 살펴보면 크레딧 점수를 높여야 할 필요성이 뚜렷해진다. 크레딧 점수가 680점에서 720점으로 높아질 경우 모기지 금리는 평균 0.11%포인트 낮아져 약 3,200달러의 구매력을 추가로 확보하는 효과가 발생한다.

만약 점수가 640점 미만에서 780점 이상으로 대폭 높아진다면 금리 인하 폭도 0.32%포인트로 커져, 약 1만100달러에 해당하는 예산을 확보할 수 있는 효과가 기대된다.

이처럼 크레딧 점수가 모기지 금리에 가장 먼저 영향을 미치지만, 금리 인하 효과에 필요한 만큼 점수를 높이려면 상당한 시간이 필요하다. 그럼에도 불구하고 요즘과 같은 고금리 시대에는 크레딧 점수를 조금만 높여도 상당한 이자 비용을 절약하는데 도움이 된다.

부동산 전문가들은 “모기지 금리는 크레딧 점수 구간별로 책정되기 때문에 크레딧 점수가 700점에서 740점으로 올라가면 다운페이먼트 비율을 높이는 것보다 금리를 낮추거나 대출 포인트를 줄이는 데 더 큰 효과가 있다”라고 조언한다.

■ 다운페이, 20%에서 40%로 높일 때

다운페이먼트도 크레딧 점수와 마찬가지로 일정한 구간과 기준점을 넘으면 모기지 금리에 영향을 미친다. 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 최소 10%를 넘겨야 금리 인하 효과가 가장 커지는데, 이때 금리를 0.055%포인트 낮출 수 있는 것으로 조사됐다.

주택 구입에 필요하다고 일반적으로 알려진 다운페이먼트 비율인 20%의 금리 인하 효과는 크지 않다. 리얼터닷컴의 조사에서 다운페이먼트 비율을 15~19%에서 20%로 늘려도 금리 인하 효과는 0.007%포인트에 불과해 큰 의미가 없었다.

다운페이먼트 비율을 최소 20% 준비해야 하는 이유는 금리보다 ‘모기지보험’(PMI) 비용 때문이다. 다운페이먼트 비율이 20%를 넘으면 일반적으로 모기지보험 가입 의무를 피해 매달 실제 부담하는 비용을 줄일 수 있다. 반대로 다운페이먼트 비율이 20% 미만일 경우 모기지보험에 가입해야 하는데 비율이 낮을수록 모기지보험 비용이 비싸다는 점을 염두에 둬야 한다.

하지만 다운페이먼트 비율이 20%를 넘어가면 다운페이먼트를 5%포인트씩 늘릴 때마다 금리가 의미 있게 낮아진다. 금리 인하 효과는 다운페이먼트 비율을 35%까지 높일 때까지 크게 나타나다가 이후부터는 인하 폭이 둔화된다. 예를 들어, 다운페이먼트가 21~24%인 경우 금리를 약 0.067%포인트 낮출 수 있지만, 35~39% 구간에서는 금리 인하 폭이 0.01%포인트로 낮아지는 것으로 조사됐다.

다운페이먼트에 의한 금리 인하 효과는 그 비율을 크게 높일 때 나타난다. 리얼터닷컴의 조사에서 다운페이먼트를 20%에서 40% 이상으로 늘리면 모기지 금리가 0.175%포인트 낮아지는 것으로 나타났다. 이는 월 페이먼트 2,000달러 기준, 약 5,400달러의 추가 구매력에 해당한다. 부동산 전문가들은 “다운페이먼트를 12% 한다고 해서 10%를 할 때보다 금리가 크게 낮아지는 것은 아니다”라며 “따라서 12%를 다운페이먼트로 낼 수 있다면 10%만 내고 나머지 2%는 기타 부채 상환에 사용하는 것이 유리할 수도 있다”고 조언한다.

■ ‘모기지 브로커·코레스폰던트 렌더’ 금리 낮은 편

크레딧 점수와 다운페이먼트를 개선하면 모기지 금리를 낮출 수 있지만, 단점은 적지 않은 시간이 필요하다는 점이다. 반면 적절한 모기지 대출기관을 선택하면 즉각적인 금리 인하 효과를 기대할 수 있다.

일반적으로 모기지 대출기관은 크게 ‘소매 대출기관’(Retail Lender), ‘모기지 전문 대출 기관’(Correspondent Lender), 모기지 브로커 등 세 가지 형태로 분류된다. 소매 대출기관은 일반적으로 직접 대출을 실행하는 금융기관으로, 대출자와 직접 거래한다. 주요 대형 은행 또는 크레딧유니온 등이 대표적이며, 직접 발급한 대출을 만기까지 보유하는 경우가 많다.

모기지 전문 대출기관은 대체로 규모가 작은 지역 금융회사로, 대출 심사와 자금 조달을 직접 진행한 뒤 해당 대출을 더 큰 금융기관에 매각한다. 모기지 브로커는 자체적으로 대출 자금을 제공하지 않고, 대출자를 대신해 도매 대출기관을 찾아 대출 조건을 비교하고 대출 절차를 진행하는 중개업체다.

2025년 조사에 따르면 이 중 브로커와 모기지 전문 대출기관은 전통적인 소매 대출기관보다 일반적으로 0.05~0.06%포인트 낮은 금리를 제시했던 것으로 나타났다. 만약 일반 소매 대출기관 대신 경쟁력 있는 다른 대출기관을 통해 금리를 0.19%포인트 낮출 수 있다면 약 5,800달러에 해당하는 추가 구매력이 생긴다. 이 같은 전략적인 대출기관 선택은 시간을 들여 크레딧 점수를 690점에서 720점으로 올렸을 때보다 약 두 배에 달하는 금리 인하 혜택을 가져다줄 수 있다.

그러나 무조건 낮은 금리를 제시한다고 해서 적절한 대출기관은 아니다. 만약 에스크로 마감 일정이 촉박한 경우, 낮은 금리를 제시하는 대출기관의 대출 신청이 몰려 대출 승인이 지연될 수 있기 때문이다. 대출 처리 속도가 느려지면 자칫 거래가 무산되고 금전적인 손해로 이어질 수도 있다.

<준 최 기자>