카운티마다 운영 방식에는 조금씩 차이가 있지만, 중•저소득층을 위한 주택구매 프로그램은 큰 틀에서 비슷한 방식으로 운영된다. 이번 칼럼에서는 버지니아에서도 한인들이 많이 거주하는 페어팩스 카운티의 첫 주택 구매자 프로그램을 중심으로 신청 절차를 살펴보고자 한다.

우리가 일반적으로 집을 구입할 때 몇만 달러를 낮춰서 구매하는 것도 쉽지 않은데, 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 주택을 구입할 수 있다는 것은 상당히 큰 혜택이다. 그만큼 이 프로그램을 통해 주택을 구입하기 위해서는 카운티에서 정해 놓은 자격 요건과 절차를 충족해야 한다. 이 프로그램으로 주택을 구입하기 위해서는 크게 5단계의 절차를 거쳐야 한다.

첫 번째 단계는 페어팩스 카운티 첫 주택 구매자 프로그램 오리엔테이션을 받는 것이다. 오리엔테이션에서는 약 1시간 동안 프로그램의 자격 요건과 신청 절차 등 프로그램에 대한 전반적인 내용이 안내된다.

두 번째 단계는 6시간 동안 진행되는 주택구매자 교육을 이수하고 수료증을 받는 것이다. 교육에서는 재정 관리, 모기지 대출 절차, 부동산 거래, 홈 인스펙션, 클로징 등 주택을 구입할 때 알아야 할 전반적인 내용을 다룬다. 각 분야에서 경험을 갖춘 전문 강사진이 실제 주택 구매 과정에서 확인해야 할 사항들을 설명하고, 구매자가 보다 체계적으로 준비할 수 있도록 돕는다.

복지센터에서는 약 3~4개월에 한 번씩 토요일에 첫 주택 구매자 프로그램 오리엔테이션과 주택구매자 교육을 함께 한국어로 진행하고 있다. 다음 주택구매자 교육은 10월 24일 토요일에 진행될 예정이다.
주택구매자 교육의 가장 중요한 목적은 처음 집을 구입하는 사람이 주택 구매 과정과 그에 따른 재정적 책임을 충분히 이해하고, 보다 준비된 상태에서 주택을 구입할 수 있도록 돕는 것이다.

또한 모기지 대출의 기본적인 구조와 주택 구매 절차를 이해하고 있으면 대출기관이나 부동산 중개인과 상담할 때도 보다 자신 있게 질문하고 필요한 결정을 내릴 수 있다. 특히 처음 집을 구입하는 사람에게는 사전승인부터 오퍼, 계약, 인스펙션, 감정, 클로징까지의 과정이 모두 낯설 수 있다. 따라서 전체적인 흐름을 미리 이해하고 준비해 두는 것이 중요하다. 무엇보다 구매자가 과정을 충분히 이해한 상태에서 서류를 검토하고 직접 결정하며 진행하는 것이 중요하다.

따라서 이 교육을 단순히 프로그램에서 요구하는 필수 절차로 생각하기보다는, 주택 구매를 계획하고 있는 분들이 필요한 준비 사항을 미리 익히고 자신의 것으로 만들어 실제 구매 과정에서 경쟁력을 높일 수 있는 기회로 활용하기를 권하고 싶다. 이를 통해 구매자는 주택 구매 과정에서 주도권을 갖고, 복잡한 절차도 보다 자신 있게 진행할 수 있다.

세 번째 단계는 은행이나 융자회사에서 첫 주택 구매자 프로그램에 필요한 사전 융자승인서(Pre-Approval)를 받는 것이다. 이때 페어팩스 카운티에서 지정한 양식을 사용해야 한다. 해당 양식은 오리엔테이션에 참석하면 받을 수 있으며, 카운티 홈페이지에서도 확인할 수 있다.

사전 융자승인서를 받는 과정은 프로그램을 진행하는 데 있어 매우 중요한 단계이며, 경우에 따라 재정 준비를 위해 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 사전 융자승인서에는 신청자가 어느 정도 가격의 주택을 구입할 수 있는지, 최대 얼마까지 융자를 받을 수 있는지를 비롯해 신청자와 가족의 소득, 자산, 부채, 크레딧 점수, 소득 대비 부채 비율(DTI) 등 주택 구매 능력을 판단하는 데 필요한 재정 정보가 반영된다.

네 번째 단계는 페어팩스 카운티 주택국에 신청서와 필요한 서류를 제출하고 승인을 받는 것이다. 이 단계에서는 앞서 발급받은 사전 융자승인서를 바탕으로 실제 주택 구매에 필요한 재정적 능력을 갖추고 있는지, 프로그램에서 정한 자격 요건을 충족하는지 심사받게 된다.

카운티에서 요구하는 주요 재정 조건을 살펴보면, 일반적으로 크레딧 점수가 620점 이상이어야 한다. 파산(Bankruptcy) 기록이 있는 경우에는 파산 면제 후 2년이 지나야 하며, 차압(Foreclosure) 기록이 있다면 차압 날짜로부터 5년이 지나야 한다. 특히 과거에 이 첫 주택 구매자 프로그램을 통해 구입한 주택에 차압 기록이 있다면 자격이 되지 않는다.

또한 현재 미납된 채무징수(Collection)나 법원의 채무 변제 판결(Judgment)이 없어야 하며, 이러한 기록이 있는 경우에는 해당 채무를 완납해야 한다. 최근 최소 6개월 동안 연체(Late Payment) 기록이 없어야 한다는 조건도 있다.

이 프로그램은 실제로 해당 주택에 거주하지 않을 사람을 융자 코사인(Co-signer)으로 세우는 것을 허용하지 않는다. 반면, 다운페이먼트 마련을 위한 증여금(Gift Money)은 주택 가격의 최대 50%까지 받을 수 있도록 허용하고 있다. 다만, 모든 재정 거래는 자금의 출처를 명확하게 증명할 수 있어야 한다.

따라서 주택 구매를 계획하고 있다면 자금의 흐름을 미리 정리하고, 모든 금융 거래 내역을 명확하게 관리하는 것이 중요하다. 특히 평소와 달리 큰 금액이 입출금되거나 현금 거래가 빈번한 경우에는 자금 출처를 확인하는 과정에서 추가 설명이나 증빙을 요구받을 수 있으므로 주의하는 것이 좋다. 가족이나 지인과 돈을 빌려주고 받는 거래 역시 추후 자금 출처를 설명해야 하는 상황이 생길 수 있으므로, 가능한 한 자제하고 불가피한 거래가 있다면 관련 기록과 증빙을 잘 보관해 두는 것이 바람직하다.

또한 주택 구입 가격의 최소 2%에 해당하는 다운페이먼트와 약 3~5%의 클로징 비용을 부담할 수 있어야 하며, 최소 한 달치 생활비에 해당하는 예비자금도 보유하고 있어야 한다. 다만, 이러한 최소 재정 요건을 충족한다고 해서 원하는 가격대의 주택을 구입할 수 있는 것은 아니다. 실제로 구입할 수 있는 주택 가격은 소득과 자산, 부채 등 개인의 재정 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 최소 요건을 충족하는 데 그치지 않고 자신의 구매 가능 금액을 미리 파악하는 것이 중요하다.

이러한 재정 조건을 비롯한 모든 자격 요건을 충족하면 주택국으로부터 신청자의 고유번호인 T-Code가 포함된 ‘Passport’ 인증서를 받게 된다. 이 인증서를 받는다는 것은 이제 해당 프로그램을 통해 주택을 구입할 수 있도록 주택국에 등록되었다는 의미다.
다섯 번째 단계부터는 실제로 구입할 주택에 신청하는 과정이다. Passport 인증서를 받은 후에는 주택국 웹사이트에 매물로 등록된 주택 가운데 본인의 조건에 맞는 주택에 추첨을 신청할 수 있다.

매물로 나온 주택에 신청하기 전에는 먼저 Passport에 기재된 가구원 수와 최대 구매 가능 금액이 해당 주택의 판매 가격과 조건에 맞는지 확인해야 한다. 조건이 맞는 주택이라면 신청 마감일 전에 Passport에 있는 T-Code와 이메일 주소, 전화번호 등의 간단한 정보를 입력해 추첨에 신청할 수 있다.

결국 이 프로그램은 단순히 신청서를 한 번 제출한다고 주택을 구입할 수 있는 것이 아니다. 오리엔테이션과 주택구매자 교육을 이수하고, 사전 융자승인과 카운티의 재정 심사를 거쳐 Passport를 발급받아야 비로소 주택 추첨에 참여할 수 있다. 이후 매물이 나올 때마다 가족의 자격 조건과 구매 가능 금액이 해당 주택에 적합한지 확인한 후 추첨을 신청해야 한다.


다음 칼럼에서는 추첨 이후의 대상자 선정 절차와 우선순위 점수 산정 방식, 프로그램의 계약상 의무(Covenant) 등에 대한 프로그램 세부 사항을 살펴보고자 한다.

<박인국 (워싱턴 한인복지센터)>