주거용 세입자 임대 건물은 사람이 생활 할 수 있는 적합한 환경이 되어야 한다. 세입자가 임대료를 지불하는 것은 합당한 장소에서 생활할 수 있다는 일반 관습법의 묵시적 보증을 기대하고서 임대료를 지불한다. 건물주는 입주자가 생활 할 수 있는 상태를 유지하는 것을 보증, 관리와 수리 의무 조건에서 임대료를 지불한다. 만약에 보증 위반인 때는 건물주가 보상 받을 권리가 없기에 입주자는 임대료를 지불 할 수 없다. 주거환경 위반은 입주자가 임대료를 지불하지 않더라도 계속 거주 할 수 있는 직접적 관계가 성립되는 것이 관습법이다. 열악한 생활환경은 관습적 보장 계약 위반이다. 때로는 건물주가, 입주자가 환경이 열악한 상태를 알고서 입주 했기에 권리를 포기 했다는 주장을 하지만 이것은 건물주 방어로 성립되지 않는다.

건물주가 검사 의무 : 건물주는 임대 장소 위험상태를 점검하고, 입주자 임대 기간 동안에 관리해야 된다. 단, 결함을 발견 한 이후 또는 합당한 검사로서 발견을 했어야 할 사항 또는 건물주가 결함을 알고 있었을 때에 관습적 보증이 적용된다. 단, 소유주가 결함을 몰랐거나 적합한 검사로서 결함을 발견하지 못했을 때에는 책임이 없다. 법적으로 건물주와 부동산 업자는 중요한 문제, 위험 상태, 수돗물이 안전하지 못한 상태, 석면. 홍수 위험, 철거, 차압, 마약, 공해, 정상적으로 작동하는 냉장고, 음식을 장만 할 수 있는 스토브를 제공해야만 주거 생활환경 요건 같은 것을 세입자한테 서면으로 밝혀 주어야 된다.

열악한 생활환경 입주 이전 통고 안한 것 : 건물주는 입주자가 입주하기 이전에 열악한 환경이라는 것을 사전 통고를 주든가 또는 입주자는 건물주한테 수리요구 통고를 줄 수 있는 기회가 없었던 것을 청구 할 수 있다. 열악한 생활환경 건물을 구입한 구입자도 과거 소유주의 문제를 인수한 사람이기에 새 구입자한테 주거환경 개선 책임이 있다.

한 사건에서, 세입자가 빈 주택을 보고서 소유주와 직접 연락해서 임대를 했다. 다 세대 주거용 임대 주택에는 입주자의 건강과 안전 관련으로 주택 법률과 다른 여러 법률 위반이 되어 있었고 거주하기 열악한 상태였다. 건물주는 월 $150을 받고서 중요한 결함은 수리 하겠다고 했다. 그러나 다음 해에도 수리가 안 되었다. 입주자는 후에 월 ＄400 임대료를 지불했다. 퇴거 소송에서 입주자는 퇴거한 후에 손해 배상 청구를 했다.

법원은, 입주자의 건강과 안전에 위험한 주택법에 중요한 위반이 된 것은 공공 민폐 위반이다. 세입자가 고통당한 하는 손실을 증명할 때는 손실 배상을 받아야 된다. 왜냐하면, 세입자가 거주한 동안에 불편함으로 정서적 및 신체적 불편으로 고통당했기에 관리 상태 민폐 소송을 할 수 있다. 비록 입주자가 임대를 시작 했을 때에 나쁜 상태라는 것을 알고 있었지만 건물주는 입주자 피해에 대해서 보상하라고 판결했다.

경비원 : 세입자는 임대료 체납이 되었다는 것을 인정했다. 건물주가 세입자한테 경비원이 상주 할 것이라고 했지만 이행하지 않았다고 주장했다. 법원은, 범죄가 높은 지역에 경비원을 두지 않았을 때에는 관습적 보증 위반이다. 아파트 입주자가 범죄로부터 보호 받을 수 있는 장치를 하지 않은 것은 보증 위반이다. 임대 건물의 물리적 영향이 관습적 보증에 속할 수 있다. 세입자 퇴거 소송에서 입주자는 이것을 방어로 사용 할 수 있다.

2026년 1월 1일부터 캘리포니아 임대 건물주는 세입자한테 정상적으로 작동하는 냉장고와 음식을 장만 할 수 있는 스토브를 제공해야만 주거 생활환경 요건이 된다. (AB 628) 주거용 임대 건물에 특정 요건을 충족하지 못하면 임대할 수 없는 부동산으로 간주한다.

쾌적한 주거환경 요건에는 효과적인 지붕, 벽, 창문 및 문, 냉. 온수, 전기 및 난방, 적절한 쓰레기통 및 폐기물 처리 용기, 잠금 장치가 있는 개인 우편함이 포함되어 있다. 이것이 “거주 가능한” 임대 장소이다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>