Condo에도 관리 협회가 있지만 단독 주택에도 공동 관리 협회 (HOA)가 구성되어 있다. 관리 협회가 구성 된 단지 내의 부동산 구입은 독립된 개인 부동산과는 많은 차이가 있다. 협회가 소송 연루 시에는 개인도 공동 책임이므로 판매와 융자가 어렵게 된다.

그러므로 구입 이전에 서류 검토를 잘 해야 된다.

Condo 소유권은, 설계도면 상의 “동 (unit)”에 대해서 “개인 소유권”과 공동 관리지역 소유권인 ”동업자 소유권 (TIC)” 2 가지 소유권을 갖는다.

개인 소유권 영역은 영공, 벽, 천장과 마룻바닥까지 이다. 자기가 거주하는 공간만 개인 부동산 소유권 혹은 Condo 동으로 구성된다. 공동 소유권 영역은 계단, 외부 벽, 주차장, 정원, 토지, 기초, 지붕, 영구적인 기둥 같은 것은 공동 소유권이다. 개인 소유권 관리는 개인이지만 공동 소유권 관리는 소유주가 회원인 관리 협회가 관리한다.

건물 수리를 해야 할 경우에는 누가 수리를 해야 하는 가를 알아야 된다. 협회에서 수리할 사항인데도 규정에 따라서 개인한테 책임이 있는 경우가 있다. 협회 자금 사정으로 고장 난 수리를 빨리 할 수 없는 경우도 있다. 결함 시비는 주로 지붕 공사 결함, 이웃이나 윗층 콘도 물 피해, 곰팡이 피해, 하수구, 수도관, 배수관 결함 문제이다.

도로와 인도 관리를 잘 하는 곳도 있지만 나무뿌리가 인도 위로 솟구쳐 올라와서 인도 파괴, 인도에서 행인 부상, 정원 관리를 안 함으로서 사고 발생, 관리 잘못으로 가격 하락, 지표면 배수, 담배 매연, 장애인 주차 시설 보완 및 결함, 운동 또는 오락 시설에서 사고, 흰개미 방제 및 곤충 피해, 도로 관리 사고가 발생한다.

관리협회(HOA)는 사고 예방을 위해 교통질서 감독, 주차와 주행 집행, 개인 소유주 정원관리 감독을 하지만 관리와 수리에는 운영미비로 많은 문제가 잔존하고 있다.

공동 관리 개발 단지의 개별 소유권에 대한 임대 또는 세입자에게 임대하는 것을 금지하는 규정이 있는가? 공동 관리 협회 (HOA)에서 다른 사람한테 임대를 못 주게 하는 곳이 있다. 관리협회에서 주택 소유주에게 임대 못주게 하는 규정을 만들어서 다른 사람한테 세를 못 주게 한다.

내 집을 내 마음 되로 임대를 못 주게 하는 것이, 사유권 침해 아니냐? 하는 목소리도 있지만 협회 규정을 준수해야 된다. 단독 주택인데도 공동 관리 지역이 구성되어 있는 곳에서는, 융자를 받은 주택에 대해서는, 1 년 이후부터는 임대를 줄 수 있지만 1 년 이내에는 타인에게 임대를 줄 수 없다는 규정을 두고 있는 곳도 있다.

물론 이런 규제는, California 법에서, 융자를 받아서 주거용 부동산을 구입한 후 1 년 이내에 임대를 주었을 때에 발생하는 수입은 은행으로 지불해야 할 수입이지 소유주가 갖게 되는 것은 “임대 사기“로 규정 해 두고 있다. 위법 집행은 은행 소관이 된다. 어떤 HOA는 융자를 받아서 condo 나 HOA 소속 주택을 구입했을 때에는 구입한 후 1 년 이내에는 임대를 줄 수 없다고 하고 있었다. 단, 현찰로 구입했을 때에는 이런 규제를 적용 시키지 안 했다.

2012 년에, 임대를 줄 수 없다고 제한하지 못한다는 법이 제정되었다. 공동관리 협회는 타인에게 임대 주는 것을 제한하지 못한다. 소유권 취득 이전에 제한을 두고 있었던 장소만 예외로 한다. 부동산 판매 시에는 관리협회가 임대 주는 것을 반대하는 경우에는 분명히 이 사실을 밝혀야 된다.

소유주가 임대를 주는 경우에는, 소유주는 HOA에 소유권 취득 일자와 입주자에 대한 연락처를 제공해야 된다. 2012 년 1 월 1 일 이후 임대 계약에만 적용된다. 단, 산업체와 상가에 대해서만 제한한다. (SB 150)

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>