한국 사람들은 우스갯소리로도 땅을 사서 집을 짓고 살았으면 좋겠다는 말을 가끔 한다. 미국에서 땅을 구입하려면 확인해야 할 사항이 많다. 각 주마다, 시마다 법이 조금씩 다르다는 가정하에 알아보자.

하나, 각각의 용도가 정해져 있다. 상업, 공업, 순수 주거용, 주거와 농업, 농업 등 다양한 용도가 있으며, 축산의 경우 사육하는 동물의 종류와 규모에 따라 Conditional Use Permit(CUP)이 필요할 수 있다.

둘, 각 지역의 땅이 어떤 정부의 도시계획에 해당되는지 확인해야 한다. City, County, District마다 Planning Department가 있어서 이를 주관한다. 현재 진행 중인 계획이 있는지 확인하는 것은 투자에 큰 영향을 미친다.

셋, 전기, 하수도, 상수도, 가스 등이 들어와 있는지 확인하자. 만약 모두 들어와 있어도 Bond와 Special Assessment Tax가 있는지 확인해야 한다. 어떤 손님은 Septic Tank에서 Public Sewer로 교체된 것만 알고 있었고, Special Assessment Tax가 있는지는 몰랐다고 했다. 부동산 매매에서는 이러한 사항들을 확인하는 과정이 매우 중요하다.

넷, 미국은 땅이 워낙 넓기 때문에 이웃이 많이 살고 있지 않은 Land의 경우라면 School Bond, Mineral Rights, Water Rights 및 Water Allocation 등도 확인이 필요하다.

다섯, 사고 싶은 땅의 주변 환경을 알아보자. 보호받는 동식물이 서식하는 지역인지, 주변에 위험한 야생동물이 있는지, 땅 밑에 전력선(Power Line)이나 가스관(Gas Line)이 지나가는지, 또는 화학물질이나 오염이 있는지도 확인하는 것이 좋다. 사람이 많이 살지 않는 지역은 빈집 절도나 무단 침입의 위험이 상대적으로 높을 수 있으므로 미리 확인하자.

여섯, 연방법 및 주법에 따라 동식물을 보호하기 위해 허가 없이 습지를 메울 수 없는 경우도 있다. California Department of Fish and Wildlife(CDFW)는 이러한 사항을 관리하는 기관이다.

일곱, 상수도가 없는 땅을 매입하는 경우에는 확인해야 할 사항이 더 많다. 건축허가를 받기 위해서는 해당 카운티에서 요구하는 수량과 수질 기준을 충족하는 우물이 필요할 수 있고, 또 어떤 지역은 지하수를 관리하며 가정용, 농업용, 공업용 등 용도에 따라 사용할 수 있는 물의 양이 정해져 있고, 초과 사용 시 비용이 부과될 수 있다. 일부 지역에서는 Water Allocation 또는 Water Right가 이전될 수 있으므로 해당 지역의 규정을 반드시 확인해야 한다. 물은 토지 개발에서 매우 중요한 요소이며, 우리가 도시에서 편리하게 물을 사용할 수 있는 것은 감사한 일 중 하나이다.

여덟, 우리가 많이 말하는 Subdivision을 정리하면 California Subdivision Map Act는 일반적으로 토지를 2개 이상의 Parcel로 분할하는 경우 적용되며, 세부 절차는 City 또는 County에서 관리한다. 또한 California Department of Real Estate(DRE)의 Subdivided Lands Law는 일반적으로 5개 이상의 Parcel에 적용될 수 있다.

아홉, 내가 구입한 땅을 정리하고 싶다면 City나 County에서 필요한 Permit을 받아야 하며 땅을 정리하거나 Grading을 할 경우에는 허가와 관련 수수료가 부과될 수 있다. 또한 잡초를 소각하려면 해당 지역의 규정을 확인해야 하며, 허가가 필요하거나 화재 위험 기간에는 소각이 금지될 수 있다. High Fire Zone인지 Wildfire Zone인지도 반드시 확인하는 것이 좋다. 땅은 가격이 저렴한 경우가 많다. 하지만 잘못 투자하면 아무것도 하지 못한 채 매년 재산세만 내는 경우도 적지 않다. 따라서 토지를 구입하기 전에는 경험이 풍부한 부동산 전문가와 충분히 상담하는 것이 무엇보다 중요하다.

문의 (213) 500-8954

<미셀 정 뉴스타부동산 LA 명예부사장>