부동산 구입 계약 잘못하면 가 종결되지 않았는데도 구입자 계약금 (deposit) 을 떼일 수가 있다. 구입자가 에스크로를 종결 할 수 없게 되면 구입자의 계약 위반으로 인해서 구입자는 계약금을 반환 받을 수 없게 된다.

구입자는 계약금을 환불 받을 수 있도록 구입 조건을 계약서에 제시해야 된다. 만약에 “무조건” 구입 계약이라고 하더라도 판매자의 법적 의무 이행을 여부를 분석해야 된다. 계약금 반환을 위해서는 판매자한테 먼저 계약금 환불 요청 편지를 보낸다. 판매자가 불응한다면, 계약서를 검토해야 된다. 만약에 계약서 “위약금” 지불 란에 판매자나 구입자 한 사람이라도 날인하지 않았다면 위약금 지불 의무가 없다. 그리고 판매자가 구입자 계약금을 반환하지 않는다는 계약이 되어 있다면 계약은 취소 될 수 있다. 계약금 환불을 보호 받을 길이 없다면 상호간에 타협점을 모색해서 절충 하는 것이다.

최악의 경우에는 소액재판 청구 또는 변호사를 선임해서 법원을 통한 결정을 따르면 된다. 부동산 업자는 부동산 시장이 올라갔다, 내려 갔다하는 불안한 상황이므로 구입 가격을 제시할 때에 구입자한테 가격 변동을 숙고하도록 해야 된다.

▲계약에서 예상되는 어떤 조건 설정 : 만약에 구입자가 계약서에 융자가 나와야만 구입한다는 조건, 감정가격이 시장 가격 보다도 낮은 가격이면 구입 못한다는 조건 이외에도 건물 수리같은 특정 조건이 충족되지 않으면 계약을 취소 한다는 권리를 이용할 수 있다. 감정 가격이 낮게 나오면 구입자는 더 많은 “다운페이먼트” 를 해야 된다. 구입자의 특정 조건 충족을 제시 했을 때 조건이 성취되지 않았다면 판매자는 계약상 계약금을 반환 해 주어야 할 의무가 있다. 부동산 업자는 구입자한테 부동산 검사를 하도록 해야 된다.

▲묻지마 계약 ; 계약서에 아무런 미래 예상 조건 없이 계약을 취소하는 경우. 아무런 조건 없이 계약서를 제출하는 구입 계약서는 위험하다는 조언을 해 주는 것이 안전하다. 판매자 시장 일 때는 여러 복수 구입자가 나타나는 환경이 된다. 구입자는 이런 시기에 아무런 조건 없는 계약서를 제출하는 문제가 발생하기 쉽다. 판매자 또는 부동산 업자들이 아무런 조건없이 구입하라는 제안을 하기도 한다. 그리고 부동산 협회 매물에도 아무런 조건 없이 구입한다는 조건 하에서 판매 한다 또는 구입자 요구 조건에 한계점을 둔다는 광고를 하기도 한다. 만약에 구입자가 계약을 이행할 수 없고, 이행을 위한 대책이 없는 경우, 판매자는 계약금을 돌려받을 정당한 권리를 가질 수 있다.

▲모든 법적 청구나 책임 포기, 즉 완전 면책 : 에스크로 중에, 모든 법적 청구나 책임에 대한 “완전 면책 (Full Release)” 문구에는 계약 당사자와 대리인 모두에게 유리한 매우 광범위한 면책 조항을 내포하고 있으므로 주의해야 된다. 당사자들이 이에 동의하면, 계약금 처분을 포함하여 매매 계약상의 의무로부터 서로를 면책하게 되며, 명시된 내용 외에는 더 이상의 구제 수단이 없을 가능성이 높다.

완전 면책에 서명을 하면, 법적으로, 한 당사자가 상대방에 대한 모든 알려진 또는 알려지지 않은 청구, 요구 사항, 책임 및 소송 원인을 포기하는 구속력 있는 법적 문서이다. 일반적으로 금전적 보상 합의를 받는 대가로 이루어지며, 분쟁을 종결짓고 마무리 짓는 것을 목표로 한다. 서명 후 효력이 발생하면 동일한 사안에 대한 향후 소송을 완전히 금지하며, 포기 당사자는 모든 의무에서 해방된다.

▲계약 취소 사유 설명 : 구입자가 계약 취소 사유를 밝히는 것이 법적 의무 사항은 않이다. 사유를 제시하면 판매자가 계약금을 반환하도록 설득하는 데 도움이 될 수 있지만 신중해야 된다.

문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>