지난 칼럼에서 한국 계좌 이야기를 했다. 이번엔 소득세다. 부자들의 절세에는 이름이 있다. 사고(Buy), 빌리고(Borrow), 물려준다(Die). 값이 오르는 자산을 사서, 팔지 않고 키우고, 쓸 돈은 빌려 쓴다. 벌면서, 쓰면서, 불리면서 세금을 내지 않는 일이 가능한지 한 사람의 40년을 따라가 보자.

■마흔-100만달러짜리를 산다

김씨가 100만달러짜리 임대건물을 산다. 자기 돈 25만, 대출 75만달러다. 첫해 임대료로 7만달러가 들어왔다. 대출 이자 5만, 재산세·보험료·수리비 1만을 빼니 손에 1만달러가 남았다. 그런데 세금 신고서에는 2만달러 손실로 잡힌다. 낼 세금은 0원이다.

차이를 만든 건 감가상각이다. 건물값을 27년 반에 걸쳐 조금씩 비용으로 털어 주는 제도로, 김씨는 연 3만달러다. 나간 돈은 없는데 장부에선 비용이다. 같은 1만달러를 월급으로 받았다면 절반 가까이가 세금으로 빠진다.

첫해만 그런 것도 아니다. 이 비용은 27년 반 동안 매년 나온다. 김씨는 그 뒤로도 여러 해 임대료를 쥐면서 그 임대소득에 세금을 내지 않는다. 언젠가 세금이 나오지만, 그때는 이미 다음 단계다.

■쉰다섯-300만이 됐지만, 팔지 않는다

15년이 지나 건물값이 300만달러가 됐다. 팔고 싶어진다. 그런데 양도소득세가 연방세만 60만달러에 가깝고, 주세를 더하면 90만달러가 넘는다. 감가상각을 되돌려 내야 하고, 오른 값에도 붙기 때문이다.

김씨는 팔지 않는다. 대신 같은 종류의 부동산으로 갈아탄다. 양도소득세를 미뤄 주는 제도가 있다. 600만달러짜리로 옮겨 앉았는데 그해 낸 양도소득세는 0원이다. 판 게 아니라 옮긴 것이다. 양도소득세 90만달러를 내고 200만달러를 쥘 것인가, 한 푼도 내지 않고 600만달러를 굴릴 것인가. 남은 25년의 결과는 여기서 갈린다.

■예순다섯-팔지 않고, 빌려서 쓴다

은퇴할 나이다. 생활비가 필요하다. 여기서 대부분은 판다. 미뤄 온 세금을 한꺼번에 내면서. 김씨는 이번에도 팔지 않는다. 대신 오른 값만큼 다시 대출을 받아 200만달러를 꺼낸다.

여기서 세 가지가 한꺼번에 일어난다. 팔지 않았으니 양도소득세가 없다. 빌렸으니 현금 200만달러가 손에 들어오는데, 빌린 돈은 소득이 아니라 세금이 없다. 그리고 그 대출 이자는 임대소득에서 비용으로 빠져, 세금을 한 번 더 줄인다. 다만 꺼낸 돈의 쓰임새에 따라 이자 처리가 갈리니 미리 따져야 한다.

■여든-1,000만이 되어 물려준다

김씨가 세상을 떠난다. 건물은 1,000만달러다. 자녀가 물려받는 순간, 자녀가 산 가격은 그날 시세 1,000만달러로 다시 매겨진다. 다음 날 팔아도 낼 세금이 없다. 40년간 미뤄 온 세금이 갚아지는 게 아니라 사라지는 것이다.

정리해 보자. 처음 넣은 돈은 25만달러다. 40년간 임대료로 생활했고, 중간에 200만달러를 꺼내 썼고, 자녀에게 1,000만달러를 넘겼다. 그 40년 동안 임대소득에 소득세를 낸 적이 없고, 자산을 두 번 키우면서 양도소득세를 낸 적도 없다. 벌면서, 쓰면서, 불리면서 세금을 내지 않는 일이 실제로 가능하다.

■건물이 아니어도 된다

주식도 똑같다. 사서 팔지 않으면 세금이 없고, 담보로 빌려 쓸 수 있고, 물려주면 취득가가 리셋된다. 생명보험도 불어나는 동안 세금이 없고, 담보로 꺼내 쓸 수 있고, 사망보험금에 소득세가 없다. 연금과 가족 재단도 자리만 다를 뿐 같은 순서다. 공짜는 아니다. 팔지 않고 버티려면 이자를 감당해야 하고, 값이 오래 오른다는 전제도 필요하다.

■맺음말: 세금은 12월에 결정되지 않는다

김씨가 한 일 중 12월에 급히 할 수 있는 건 없다. 살 때 명의, 갈아탈 물건, 빌릴 시점이 몇 해 전부터 정해져 있었다. 소득세 전략은 대부분 12월31일까지 실행해야 올해분에 반영된다. 9월은 서두를 때가 아니라 시작할 때다.

필자의 유튜브 채널 ‘미국변호사 존청’에 관련 영상을 올려 두었으니 참고하면 된다. 오는 9월 12일 LA를 시작으로 미국 6개 도시에서 여는 Tax and Financial Planning 세미나에서도 이 주제를 2교시에 다룬다.

문의 (949)553-1110, 세미나 등록 jconegroup.com/seminar

<존청 변호사>