연방 인구조사국에 따르면, 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 세입자는 거의 절반에 달한다. 지난해 말부터 렌트비 상승세가 둔화했지만 여전히 많은 세입자가 렌트비 부담에 치여 살고 있다. 온라인부동산정보업체 리얼터닷컴에 따르면 작년 12월 미국 전역의 렌트비는 29개월 연속 하락세를 이어가며 전년 대비 0.7% 추가 하락했다. 이 같은 장기 하락 흐름은 세입자들에게 오랜만에 렌트비 인하를 협상할 기회를 제공하고 있다. 부동산 전문가들에 따르면 렌트비를 제때 납부하고 인근 렌트비가 더 낮다는 근거를 제시할 수 있다면 세입자도는 충분히 유리한 협상 위치에 설 수 있다.

■ 첫 단추가 중요… 계약 전 협상 요령

집을 처음 임대하는 경우 집주인에게 렌트비를 깎아달라고 협상하는 것은 다소 어렵다. 임대 이력을 증명할 방법이 많지 않기 때문이다. 그러나 처음 임대 단계에서 정해지는 렌트비가 향후 협상의 기준점이 되기 때문에 매우 중요하다. 한번 정해진 렌트비가 계약 기간 내내 지불할 금액이 되는 경우가 거의 대부분이다. 임대 계약을 처음으로 체결하기 전 렌트비 등 임대 조건을 유리하게 협상하는 방법을 알아본다.

▲ 우수한 세입자임을 증명

임대 계약 전 협상에서 가장 좋은 방법은 우수한 세입자임을 증명하는 것이다. 임대 신청서를 신속하게 제출하고, 세금 신고서, 재직 증명서 등 신뢰도를 높일 수 있는 서류를 준비한다. 이전 임대 주택의 집주인으로부터 렌트비를 밀리지 않고 성실하게 납부했다는 추천서를 받아 제출하는 것도 매우 효과적인 방법이다. 이들 서류들은 집주인에게 세입자가 집을 잘 관리할 것이란 인상을 심어줄 수도 있다. 협상력을 높이기 위해 2년 이상의 장기 임대 계약을 제안하는 등 조건을 더 매력적으로 만드는 방법도 고려할 수 있다.

▲ 높은 크레딧 점수 강조

높은 크레딧 점수는 채무를 성실히 제때 상환한다는 신호로, 집주인에게 신뢰를 전달한다. 크레딧 카드나 기타 부채를 제때 상환하는 사람은 렌트비도 제때 납부할 가능성이 높기 때문에, 집주인이 임대료 인하 협상을 받아들이는 경우도 많다. 일반적으로 최소 700 점이 넘어야 높은 점수로 간주된다. 만약 학자금 대출, 의료비, 기타 부채 영향으로 점수가 낮다면, 1년 이상 해당 채무를 제때 납부했다는 증명을 함께 제출하면 도움이 된다.

▲ 주변 ‘임대료 시세’ 근거 제시

계약하려는 집의 렌트비가 인근의 유사한 매물보다 높다는 것을 객관적으로 증명하면 협상력이 크게 높아진다. 이때 주의할 점은 무조건 낮은 가격만 나열하기보다, 실제 비교 가능한 조건의 매물을 선별해야 한다는 것이다. 집주인이나 담당 에이전트 역시 지역 시세를 잘 파악하고 있을 가능성이 높기 때문이다.

해당 매물이 시장에 얼마나 오래 나와 있었는지 확인하는 것도 중요하다. 협상 시에는 단순히 ‘저 집이 더 싸다’라고 접근하기보다, ‘인근의 비슷한 매물은 세탁기나 주차 공간 같은 편의시설을 갖추고도 렌트비가 더 저렴하다’는 식으로 구체적인 조건을 비교하며 인하를 요청하는 것이 훨씬 설득력 있다.

▲ 현실적인 제안으로 협상 시작

협상을 시작할 때 지나치게 낮은 금액을 제시하는 이른바 ‘헐값 전략’은 피해야 한다. 이는 자칫 집주인에게 세입자의 의사가 진지하지 않고, 임대 시장 현실을 제대로 이해하지 못한다는 인상을 줄 수 있기 때문이다. 대신, 철저한 조사를 통해 파악한 객관적이고 합리적인 렌트비를 제시해야 집주인의 긍정적인 반응을 끌어 낼 수 있다.

예를 들어, ‘이 집이 정말 마음에 들어 오래 거주하고 싶다’는 의사를 먼저 밝히면서, 현재 준비된 예산 범위 내에서 실현 가능한 렌트비 수준을 제안하는 것도 접근법이다. 만약 렌트비 인하가 어렵다면, 한 달치 렌트비 면제와 같은 인센티브를 요청하는 것도 현명한 방법이다. 집주인 입장에서는 월세를 낮추는 것보다 일시적인 혜택을 주는 것이 자산 가치를 유지하는 데 유리하기 때문에 훨씬 수락 가능성이 높다.

■ 우량 세입자 입증… 재계약 협상 요령

기존 세입자는 ‘입증된 임대 기록’이라는 강점을 가지고 있다. 매달 렌트비를 제때 납부하고, 불만 사항 없이 집을 잘 관리해왔다면, 집주인 입장에서 놓치고 싶지 않은 우량 세입자에 해당한다. 집주인 입장에서는 렌트비를 조금 낮춰주더라도, 공실로 인한 임대 수익 손실이나 새로운 세입자를 찾는 데 드는 마케팅 비용, 중개 수수료 등을 고려할 때 기존 우량 세입자와 계약을 갱신하는 것이 훨씬 경제적이다.

▲ 적절한 협상 시기 선택

임대 계약 갱신 시점이 오기 대략 60~90일 전에 대화를 시작하는 것이 가장 좋다. 너무 임박해서 시작하면 집주인이 이미 다른 계획을 세웠을 수 있고, 세입자 역시 이사 준비 기간이 부족해 협상력이 떨어질 수 있다.

먼저 “지금 집이 마음에 들어 계속 거주하고 싶지만, 주변 시세에 맞는 합리적인 렌트비로 인하가 가능한가?”라는 문의로 대화를 시작한다. 그런 다음, “인근에서 더 저렴하게 나온 매물들을 확인했다”는 객관적인 사실을 전달하면, 집주인의 마음을 움직이는 데 도움이 된다.

▲ 수리 사항 활용해 렌트비 조정

수리가 필요하거나 노후화된 시설이 있다면 이를 협상 카드로 활용할 수 있다. 단순히 불만을 제기하는 데 그치지 않고, 수리 항목을 세입자가 직접 수리하거나 관리하는 조건으로 렌트비를 낮추는 방안을 제시할 수 있다. 집주인 입장에서는 수리에 드는 번거로움과 인건비를 아낄 수 있어 실질적인 비용 절감 효과가 발생한다.

▲ 임시 임대료 인하 제안

만약 전체 계약 기간의 렌트비 인하가 어렵다면, 특정 기간 동안 ‘임시 인하’를 제안하는 협상 전략도 있다. 부동산 전문가들에 따르면, 임대 수요가 급감하는 11월부터 1월 사이의 비수기에는 집주인들이 공실을 피하기 위해 협상에 유연하게 임하는 경향이 있다. 이 시기에 맞춰 몇 개월간만 렌트비를 소폭 낮추거나 기타 인센티브를 요구할 수 있다.

<준 최 객원 기자>