집을 살 때 사람들은 가격, 위치, 융자 조건에는 큰 관심을 기울입니다. 그러나 정작 **소유권을 어떤 이름과 어떤 방식으로 등기할 것인가(Vesting)**에 대해서는 깊이 생각하지 않는 경우가 많습니다.

하지만 Vesting은 단순한 명의 기재가 아니라, 세금·상속·법적 보호와 직결되는 중요한 결정입니다.

1. 단독 소유 (Sole Ownership)

▲정의: 부동산을 한 사람 명의로만 등기하는 방식.

▲장점: 단순하고 명확하며 모든 권리가 개인에게 집중된다.

▲단점: 소유자가 사망하면 반드시 **Probate(법원 상속 절차)**를 거쳐야 하므로 상속이 지연되고 비용이 발생할 수 있다.

2. 부부 공동재산 (Community Property)

▲정의: 캘리포니아 같은 “커뮤니티 프로퍼티 주”에서는 결혼 중 취득한 재산을 자동으로 50:50으로 본다.

▲장점: 배우자가 사망하면 **step-up basis(양도세 기준 조정)**이 전체 자산에 적용되어 향후 매도 시 세금 부담을 크게 줄일 수 있다.

▲단점: Probate 절차를 피할 수 없어 상속이 복잡해질 수 있다.

3. 생존자 권리 포함 공동재산 (Community Property with Right of Survivorship)

▲정의: 부부 공동재산이면서, 한쪽이 사망하면 다른 쪽이 자동으로 승계받도록 한 형태.

▲장점: Probate 절차 없이 생존 배우자가 바로 100% 소유권을 이어받을 수 있다.

▲실무 의미: 부부가 “남은 배우자가 자동으로 소유권을 갖도록” 하고 싶을 때 가장 선호되는 방식이다.

4. 공동임차권 (Joint Tenancy)

▲정의: 두 명 이상이 동일한 지분으로 공동 소유하는 방식. (예: A와 B가 각각 50%)

▲장점: 소유자 중 한 명이 사망하면 생존자가 자동 승계한다. Probate 절차가 필요 없다.

▲단점: 공동 소유자 중 한 명이 동의 없이 자신의 지분을 제3자에게 매도할 수 있어 투자 목적에는 위험 요소가 될 수 있다.

5. 공유지분 (Tenancy in Common)

▲정의: 두 명 이상이 각자 다른 비율로 지분을 나누어 소유하는 방식. (예: A 70%, B 30%)

▲장점: 자금 기여도에 따라 지분을 유연하게 나눌 수 있다.

▲단점: 자동 승계가 되지 않는다. 소유자가 사망하면 지분은 유언장이나 **법원 절차(Probate)**를 거쳐야 하므로 상속이 복잡해질 수 있다.

6. 신탁 소유 (Trust Ownership)

▲정의: Living Trust(생전 신탁)에 부동산을 넣어 관리하는 방식.

▲장점: 소유자가 사망하더라도 Probate 절차 없이 신탁에 지정된 수익자(자녀 등)에게 바로 소유권이 이전된다.

▲추가 혜택: 세금 관리와 자산 보호에도 유리하며, 장기적으로 가장 안정적인 상속·자산 관리 수단으로 평가된다.

■Vesting이 주는 교훈

집을 살 때 선택하는 Vesting은 단순한 법률 용어가 아닙니다. 그것은 곧 **“내가 이 집을 누구와 함께, 어떤 방식으로 지켜갈 것인가”**를 결정하는 중요한 선택입니다.

상속을 원활히 하고 싶은지, 세금 혜택을 극대화하고 싶은지, 아니면 자산 보호가 중요한지에 따라 적절한 방식을 택해야 합니다. 부동산은 단순한 자산이 아니라 삶의 터전이자 세대를 잇는 다리입니다.

따라서 집을 마련하는 순간, “어떤 이름으로 소유할 것인가”라는 질문에 신중히 답하는 것이 지혜로운 주인의 몫입니다.

문의 (213)618-8671

이메일 kyehan@newstarrealty.com

<카이 한 뉴스타부동산 LA 명예부사장>