리버스모기지에 관하여 지난 수회에 걸쳐 계속 살펴보고 있는데 이중 중요한 부분을 다시 한번 정리해 보기로 한다. 한국에서 주택연금으로 알려진 리버스 모기지란 집의 에퀴티(시가와 융자밸런스의 차이)를 활용하여 기존융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자를 말한다.

수입이 줄어든 은퇴자들이 현재의 집을 팔지 않고 모기지 부담없이 죽을때까지 지낼 수 있는 아주 유용한 방법이라고 볼 수 있다. 집의 모기지가 완납되었거나 융자밸런스가 낮은 경우에는 일정기간 혹은 죽을 때까지 일정한 금액을 매월 지급받을 수도 있다. 기존의 융자가 돈을 먼저 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 반대로 매월 일정금액을 빌리고(수령하고) 나중에 그동안 쌓인 융자전체 금액을 갚는 형태라고 생각하면 된다.

기존의 융자는 시간이 흐를수록 융자원금이 줄어드는 반면, 리버스 모기지는 반대로 시간이 흐를수록 융자원금이 늘어나게 된다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약기간이 끝난 후에 집을 팔아서 융자밸런스를 갚게 되는데 집값이 융자밸런스를 커버할 만큼 충분하면 융자를 갚고 남는 돈은 본인이나 상속자에게 가게 된다.

만약에 집값이 융자밸런스를 갚을 만큼 충분하지 못한다 해고 돈을 빌린 사람이나 상속자의 다른 재산에 대하여 렌더는 빚을 청구할 수 없다. 리버스 모기지 관련 가장 큰 오해로 이 융자를 받으면 집을 뺏기게 된다는 말을 많이 듣는다. 정부에서 관리하고 보증하는 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage) 리버스 모기지는 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 너무 걱정할 필요가 없다. 이자율 또한 현 시중금리에 비할때 좋은편이어서 오히려 일반 모기지보다 이자율이 낮은 경우도 많다.

그리고 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 된다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼 수 있는 것은 큰 장점이다. 당연히 현재 집 주인은 집을 수리할 수도 있고, 언제든지 팔수도 있고 또 원하면 언제든지 벌금없이 재융자 할수도 있다. 일반 융자로도 재융자할수 있고 이자율이 더 낮은 리버스모기지로도 재융자 할 수 있다. 다만 집 주인은 반드시 자신의 주거주용으로 사용 (1년에 180일 이상)해야하고 재산세, 집보험료, HOA fee는 본인이 내야만 한다. 리버스모기지 foreclose 대부분은 이를 내지 못한 경우이다.

따라서 렌더들은 이를 감당할 수 있는 수입을 요구하는데 소셜시큐리티를 받는 경우 대부분은 문제없이 넘어간다. 리버스 모기지를 받아서 월일정액을 지급받거나 일시불을 받는것은 현금흐름상으로는 수입에 해당하지만, 자신의 집을 담보로 빌리는 융자에 해당하므로 소득세를 내는 대상이 되지 않으며 소셜시큐리티 수령이나 메디케어등에 아무런 영향을 주지 않는다.

은퇴후 소셜시큐리티와, 각종연금, 그리고 리버스모기지등을 통해서 수입원을 창출할수 있는 사람들은 이들 수입을 각각 언제부터 수령하기 시작하는것이 유리한지에 대하여 연구하고 전문가들에게 상의를 받는 것이 좋다. 소셜시큐리티 수입의 경우는 한번 받기시작하면 변경이 불가능 하므로 수령시작시점을 잘 정해야 한다. 반면 리버스모기지의 경우는 일찍시작할 수록 수령금액이 적어질수 있으나, 언제든지 재융자를 할 수 있는 큰 장점이 있으므로 소셜시큐리티와 리버스모기지를 상호 비교하여 수령시작시기를 조절하는 것이 중요하다. 대부분의 리버스 모기지는 62세 이상부터 가능하지만 상품에 따라 55세 이상도 가능하다. 물론 62세나 55세 이상이라고 하여 모든 주택소유주들에게 해당하는 것은 아니다.

나이에 따라서 집의 에퀴티 즉 집값에서 융자밸런스를 제한 금액이 최소한 40-50%는 넘어야 현실적으로 가능하다. 리버스모기지 융자담당자에게 연락하여 집값, 융자밸런스, 나이만 제공하면 자격이 되는지와 가능한 월수령액 혹은 Line of Credit 의 규모를 금방 알 수 있다.

문의: (213)393-6334

이메일: syang2310@gmail.com

<스티브 양 프로융자 대표>