보통 시장 경기를 분석할 때 체감 경기와 지수 경기로 나눈다.

시장에서 소비자나 소상공인등 경제 주체가 실제로 시장에서 느끼는 것을 체감 경기라 한다. 한편 경기 동행지수 또는 경기 선행 지수 등 숫자나 인덱스로 경기를 분석하는 것을 지수 경기라 한다.

때론 체감 경기가 숫자나 인덱스로 대변되는 지수 경기와 서로 맞지 않아 경제 주체들 간에 이를 두고 시시비비를 가리는 경우가 종종 있다.

부동산과 관련해서도 많은 경기 지수가 있다. 체감 경기로는 시장 추이를 아는데 한계가 있으므로 경기 지수를 잘 알아 두면 부동산 매매 시점을 결정하는데 큰 도움이 된다.

우선 부동산 시장 뿐아니라 전체적인 경기 변동을 예측할 수 있는 지수는 소비자 신뢰지수와 제조업 산업 지수(Empire state manufacturing Index), 소매 판매(retail sale), 기업 재고(Business Inventories), 고용지수 등이 있다.

부동산과 직접 관련은 없으나 전체 경기의 흐름을 알 경우 부동산 추이를 분석하는 데 큰 도움이 된다. 소비자 신뢰지수는 민간 업체인 Conference Board에서 매달 발표되는데, 현재의 지역경제상황, 고용상태와 6개월후의 지역경제, 고용 및 가계수입에 대한 전망을 조사, 지난 85년 평균치를 100으로 기준삼아 비율로 표시한다. 7월말 현재 127.4로 전망치보다 웃돌아 미국 경기가 계속 호황임을 나타내고 있다.

제조업 산업 지수는 제조업과 산업 생산의 경기 동향을 알 수 있는 선행 지표이며 소매 판매와 기업 재고는 소비와 생산의 동향을 알 수 있는 지표이다.

다음은 부동산 주택과 직접 관련된 지수들이다. 전미 부동산 협회에서 발표되는 기존 주택 매매수, 잠정 주택 거래량(Pending Home Sale Index), 기존 주택 거래 평균 가격등이 있는데 이 주택 판매와 관련된 지표들의 변동 상황을 통해 주택 가격의 동향을 예측할 수 있다. 판매량은 줄어들었지만 매물 부족으로 기존 주택 거래 평균 가격은 계속 오르고 있다.

또한 미 연방센서스국(Census Bureau)에서 매달 발표하는 신규 주택 착공 건수, 건축 허가 건수는 미국 건설 경기의 바로미터가 되고 있다.

현재 신규 주택 착공 건수는 최저점인 2008년보다 2배 이상 늘었다. 2년 전보다도 약 14% 늘었다. 새집 경기가 호황임을 알 수 있다. 필자도 새집 분양이 활발하다는 것을 현장에서도 체감할 수 있다.

미국 대도시 10개(Composite 10 index) 또는 20개(Composite 20 Index)를 중심으로 팔린 주택 가격을 계속 조사하여 발표하는 S&P Case-Shiller 주택 가격 지수가 있는데 신뢰도가 높다.

이 지수는 단지 팔린 가격 결과만을 발표하는 것이 아니라 매매된 주택 가격의 동향을 분석하여 지수를 발표한다. 이 지수의 미래 예측에 의하면, 2019년까지 220까지 올라간다고 한다. 가장 낮은 2010년에는 지수가 140이었다. 상당히 신뢰가 가는 가격 변동 지수로서 경기 예측에 정확한 편이다.

한편, 상업용 부동산과 관련한 지수로는 대표적으로 신용평가 기관인 무디스의Moodys/REAL commercial property index (CPPI)가 있다. 현재 이 지수로 상업용 시장을 분석한다면 상업용 부동산이 2010년초에 61로 최저점이었지만 2018년 현재 126으로 2배이상 올랐다. 작년 대비 큰 변동이 없이 소강 상태로 그동안 급격한 가격 인상에 대한 숨고르기를 하고 있다.

또한 상업용 부동산의 부실 문제를 알려주는 연체율 추이와 상업용 모기지 대출율 추이 분석도 상업용 부동산 동향을 알 수 있는 좋은 툴이다.

이와같이 많은 경제 지표와 지수가 경제의 전망과 동향을 알려주고 있다. 이 지표와 지수를 잘 이해만 하여도 최적의 부동산 매매 시점을 예상할 수 있는 좋은 길잡이가 되어준다.

문의 (818)439-8949

<이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장>