도널드 트럼프 2기 행정부가 공식적으로 출범했다. 트럼프 대통령은 취임과 동시 여러 행정 명령에 서명하며 야심찬 행보를 이어가고 있다. 그가 시행을 계획하고 있는 다양한 정책 중에서 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 정책들이 주목받고 있다. 부동산 전문가들이 특히 관심을 두고 있는 주요 정책은 대규모 불법 이민자 추방과 관세 부과다. 결론적으로, 이 두 정책이 시행될 경우 부동산 시장에는 부정적인 영향이 클 것이라는 전망이 우세하다. 이미 높은 수준의 주택 가격이 추가적으로 상승할 가능성이 크며, 모기지 이자율 또한 현재보다 더 높아질 우려가 제기되고 있다. 트럼프 대통령의 주요 정책인 불법 이민자 추방과 관세 부과가 부동산 시장에 미칠 영향을 자세히 살펴본다.

▲ 관세 부과

트럼프 대통령은 후보 시절부터 현재까지 관세 부과의 필요성을 지속적으로 강조해왔다. 그의 제안한 관세 정책은 10%의 보편적 관세 부과부터 특정 국가의 수입품에 대해 더 높은 세율을 적용하는 등의 다양한 방안을 포함하고 있다. 관세는 수출국이 아닌 수입업체에 부과된다. 예를 들어 캐나다산 제품에 25% 관세가 부과된다면, 이 세금은 캐나다 정부가 아닌 미국으로 해당 제품을 들여오는 업체가 부담해야 한다.

관세 부과가 부동산 시장에 미칠 영향이 우려되는 이유는, 목재와 같은 주요 건축 자재의 상당 부분을 캐나다에서 수입하고 있기 때문이다. 예를 들어, 미국 주택 건설업체가 캐나다산 목재 200만 달러어치를 수입할 경우, 25%의 관세가 부과되면 추가로 50만 달러에 달하는 세금 비용이 발생한다. 이에 따라 주택 건설업체는 추가 비용을 충당하기 위해 신규 주택 분양 가격을 올릴 수밖에 없으며, 이는 전반적인 주택 가격 상승을 초래할 수 있다.

레드핀의 천 짜오 선임 이코노미스트는 “관세 부과로 인해 수입 의존도가 높은 건축 자재 분야에서 인플레이션이 우려되고, 주택 신축, 리모델링, 수리 비용이 상승할 수 있다”라고 경고했다. 또 ‘전국주택건설업협회’(NAHB)는 지난 1일 보고서에서 “필수 건축 자재인 연질 목재와 석고보드의 경우, 캐나다와 멕시코에서 각각 70% 이상이 수입된다”라며 “주택 건축 자재 비용 상승은 주택 가격 상승뿐만 아니라 신규 개발 제한 등의 문제를 일으킬 수 있다”라고 지적했다.

관세 부과의 영향은 모기지 시장에도 나타날 가능성이 있다. 관세가 본격적으로 시행되면 건축 자재뿐만 아니라 소비자 제품의 가격 상승이 발생할 수 있다. 이미 진정세를 보였던 인플레이션이 다시 발생하면, ‘연방준비제도’(Fed)의 기준 금리 정책에 영향을 미치게 되고, 모기지 이자율 상승으로 이어질 수 있다. 연준은 새 정부 취임과 인플레이션을 둘러싼 불확실성에 대응하기 위해 지난해 세 차례 실시한 금리 인하 사이클을 중단하고, 1월에는 금리 동결을 결정했다. 그러나 관세 부과로 인한 인플레이션이 본격화될 경우, 연준은 금리 인상 기조로 돌아설 수밖에 없으며, 이는 단기 금리뿐만 아니라 모기지 이자율과 같은 장기 금리 상승으로 이어질 수 있다.

▲ 불법 이민자 추방

주택 공급 부족 문제는 10여 년 넘게 해결되지 않고 있는 주요 과제 중 하나다. 신규 주택이 원활하게 공급되지 않는 여러 원인 중 하나는 노동력 부족이다. NAHB에 따르면, 현재의 주택 재고 부족 문제를 해결하려면 향후 3년간 약 220만 명의 숙련된 건축 노동력이 필요하다. 하지만 트럼프 대통령의 주요 공약 중 하나인 이민 제한 정책이 본격화되면, 이미 부족한 건축 노동력 문제가 더 심각해질 것이라는 우려가 제기되고 있다.

레드핀의 짜오 선임 이코노미스트는 “관세 부과와 함께 이민 제한 정책이 부동산 시장에 미치는 영향이 크다”라며 “취임 첫날부터 멕시코 국경 지대에 비상 사태를 선포하는 등 이민 제한 정책이 시행되고 있지만, 본격적인 대규모 이민자 추방이 시작되기 전까지 그 영향은 아직 불투명하다”라고 설명했다.

만약 대규모 이민자 추방이 예정보다 빨리 시작될 경우, 경제는 물론 부동산 시장에 미칠 파급 효과가 상당할 것이라는 우려가 커지고 있다. 건축 부문에서 이민자가 차지하는 비율은 약 30%에 달하는데, 이민자에 대한 제한이나 추방이 이루어질 경우, 인력 부족으로 인한 인건비 상승과 함께 주택 가격 상승이 가속화될 것으로 예상된다. 이로 인해 주택 신축량이 더욱 줄어들면, 주택 가격 상승폭이 더욱 가팔라질 수 있다.

뱅크레잇닷컴의 마크 햄릭 선임 이코노미스트는 “이민자들은 건축 노동 시장뿐만 아니라, 지출과 세금 납부를 통해 전반적인 경제 성장을 이끄는 중요한 역할을 한다”며 “이민자 유입 감소는 부동산 시장뿐만 아니라 경제 성장에 부정적인 영향을 미칠 것”이라고 지적했다.

▲ 부정적 영향 상쇄 방안

관세 부과와 이민 제한 정책이 부동산 시장에 미칠 부정적인 영향을 상쇄하려면, 저렴한 주택 공급과 주택 구매자 대상 세금 혜택 등 다각적인 대응책이 병행되어야 한다는 주장이 제기되고 있다. 마크 햄릭 이코노미스트는 “정부는 첫 주택 구매자와 저소득 가구를 위한 내 집 마련 지원 프로그램을 시행할 수 있다”라며 “맞춤형 보조금이나 세액 공제, 또는 계약금 지원과 같은 프로그램을 통해 지원할 수 있다”라고 제안했다.

하지만 주택 구매와 관련된 세금 혜택은 수요 증가를 초래할 수 있기 때문에, 건축 관련 규제 완화와 함께 시행되는 것이 바람직하다. 이는 주택 공급을 늘리고 늘어난 수요를 충족시켜 주택 가격 상승을 방지할 수 있다. 트럼프 대통령은 취임 첫날 주택 비용을 낮추기 위한 행정 명령에 서명하면서, 건축 관련 규제 비용이 집값 상승의 주요 원인으로 작용하고 있다고 지적했다. NAHB는 “트럼프 대통령이 주택 구매 능력 위기에 직면해 있다는 것을 이해하고 있다”라며 “이 위기를 해결하기 위해서는 불필요하고 비용이 많이 드는 규제를 제거하는 것이 중요하며, 이를 통해 저렴한 주택의 대량 공급이 가능할 것”이라고 강조했다.

<준 최 객원 기자>