한 해가 시작된 지도 얼마 되지 않은 것 같은데 이제 2024년은 고작 며칠밖에 남지 않았다. 필자가 융자일을 한지도 20년이 넘어가고 있는데 지난해나 올해처럼 주택경기가 냉각된 적이 있었나 싶을 정도이다.

사실 연초에는 모기지 금리가 어느 정도 안정을 찾아 지난해보다 주택경기가 살아날 것을 예상했지만 예상과는 전혀 다르게 지난해와 비슷한 고금리가 계속되었고 이로 인해 주택매매가 원활히 이루어지지 않았으며 연말까지 그 기운이 연결되고 있다. 올해 모기지 시장과 주택시장 그리고 내년의 전망을 조심스럽게 나 누보기로 한다.

1. 모기지 동향
2024년 모기지 시장은 기준금리와 국채 수익률의 변화로 인해 큰 영향을 받았다. 올해 초 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인상하면서 30년 고정금리 모기지는 6% 중반을 넘어섰다. 이러한 고금리 환경은 재융자 고객과 주택 구매자 모두에게 큰 부담을 안겨주었다.

초기에는 기준금리 인상이 인플레이션 억제와 경제 안정화를 목표로 했지만, 이는 모기지 금리를 높여 주택 구매력을 약화시키는 결과를 가져왔다. 특히, 모기지 금리가 오르면서 첫 주택 구매자들이 시장에 진입하기 어려워졌고, 기존 주택 소유자들은 대출 갈아타기를 거의 포기하는 상황이 이어졌다.

2024년 후반에 연준이 경기 둔화를 우려해 기준금리를 인하하기 시작했으나, 모기지 금리에 결정적인 영향을 미치는 10년 만기 국채 수익률이 상승세를 유지하면서 모기지 금리는 기대만큼 낮아지지 않았다.

이는 대출자들에게 지속적으로 높은 월 상환 부담을 의미했고, 주택 거래를 더욱 위축시키는 요인이 되었다. 이로인해 융자 신청 건수는 올해 크게 감소했다.
전년 대비 신규 대출 신청 건수는 두 자릿수 비율로 줄어들었으며, 특히 재융자(refinancing)는 거의 전무한 수준이었다.

기존에 낮은 금리로 대출을 받은 주택 소유자들이 높은 금리로 대출을 갈아타는 데 따른 실익이 없었기 때문이다. 또한, 많은 주택 소유자들이 모기지 이자 상승으로 인해 주택 담보 대출이나 홈에퀴티증 추가 대출을 꺼리는 경향도 강화되었다.

고금리 환경은 주택 시장에만 영향을 미친 것이 아니라, 대출 상품의 선택에도 변화를 가져왔다. 고정과 변동이 홈합된 모기지(ARM)와 같은 대체 상품에 대한 관심이 높아졌으며, 일부 대출자들은 높은 초기 다운 페이먼트를 통해 월 상환 부담을 낮추려는 전략을 택했다.

그러나 이러한 전략은 모든 대출자에게 현실적인 선택지는 아니었다. 또한, 일부 은행들은 높은 금리 상황에서도 고객 유치를 위해 다양한 인센티브를 제공하려 노력했으나, 전반적인 대출 활동 감소를 막기에는 역부족이었다. 이러한 환경은 특히 중소형 대출 기관들에게 더 큰 부담으로 작용했다.

2024년은 모기지 시장이 경제 불확실성과 금리 변동성에 취약함을 다시 한번 확인한 해였다. 주택 시장을 활성화하려는 정책적 노력에도 불구하고, 모기지 금리가 높은 수준을 유지하면서 대출자들과 구매자들에게 지속적인 부담을 주었다.

2. 주택동향
2024년 주택 시장은 모기지 이자가 주택 시장에 미치는 영향을 여실히 보여준 해였다. 모기지 이자는 주택 구매력과 거래량에 가장 큰 영향을 미치는 요인 중 하나인데, 올해 초 예상과 달리 이자가 지속적으로 높은 수준을 유지하면서 주택 시장의 발목을 잡았다.

주택 매매는 기존 주택 소유자가 집을 팔고 다른 주택으로 옮겨가는 방식으로 이루어지는 경우가 많다. 그러나 대부분의 주택 소유자들은 팬데믹 시기에 3%대 초반의 낮은 금리로 재융자를 완료한 상태였다. 올해의 모기지 이자는 당시보다 거의 두 배 높은 수준으로 상승했기 때문에, 낮은 금리로 고정된 기존 대출을 유지하려는 경향이 강했다.

이로 인해 기존 주택 소유자들이 집을 매물로 내놓는 경우가 크게 줄어들었다. 특히, 주택 소유자가 현재의 낮은 이자율에서 벗어나 새로운 주택을 구매할 경우, 월 상환금은 크게 증가하게 된다. 이는 많은 주택 소유자들에게 재정적으로 부담스러운 상황을 초래했고, 결과적으로 주택 시장에 매물이 크게 줄어드는 원인이 되었다.

주택 시장의 매물 부족은 자연스럽게 거래량 감소로 이어졌고, 주택 가격이 안정되거나 상승하는 현상을 보이기도 했다. 첫 주택 구매자들에게도 상황은 쉽지 않았다. 높은 모기지 이자로 인해 은행에서 요구하는 DTI(부채 대비 소득 비율)를 충족시키기가 어려워지면서 융자를 받기가 더욱 까다로워졌다.

이로 인해 첫 주택 구매자들의 시장 진입이 감소했으며, 이는 주택 시장 전체에 부정적인 영향을 미쳤다. 높은 이자는 구매자들의 월 상환 부담을 증가시키는 동시에, 대출 한도를 제한하는 효과를 가져왔다.

2024년의 주택 시장은 매물 부족, 높은 모기지 이자, 그리고 대출 요건 강화라는 삼중고에 시달렸다. 이와 같은 환경은 주택 거래를 위축시키고, 시장의 유동성을 저하시켰다. 특히, 주택 소유자들과 구매자 모두가 높은 이자율의 영향을 직접적으로 받으면서, 주택 시장은 침체 국면에서 벗어나지 못했다.

3. 2025년 전망
2025년은 새로운 시작과 변화의 해가 될 것으로 보인다. 특히, 트럼프 대통령의 2기가 시작되면서 경제 정책과 부동산 시장에 새로운 방향성이 제시될 것으로 기대된다. 2023년과 2024년 모두 주택 경기는 좋지 않았으며, 이는 잠재 구매자(Potential Buyers)들에게 큰 영향을 미쳤다.

반드시 주택을 구매해야 하는 구매자들조차 높은 모기지 이자와 낮은 매물로 인해 2년간 시장에 진입하지 못했다. 이러한 상황은 2025년에 주택 시장과 모기지 시장에 큰 변화를 예고하고 있다. 먼저, 6%대의 모기지 이자가 2년간 지속되면서 많은 소비자들이 이를 현실로 받아들이는 분위기가 형성되었다.

높은 금리에 익숙해진 잠재 구매자들은 이제 시장에 대한 심리적 장벽을 어느 정도 극복한 상태다. 이와 더불어, 10년 만기 국채 수익률이 하락하고, 연방준비제도(Fed)에서 기준금리를 추가로 인하할 가능성이 있다는 전망은 긍정적인 신호로 작용하고 있다.

이러한 금리 환경의 개선은 주택 구매자들에게 더 많은 기회를 제공하고, 주택 거래량을 증가시키는 요인이 될 것이다. 2025년에는 2년간 억눌렸던 수요가 폭발적으로 증가할 가능성이 크다.

주택 시장의 주요 동력인 첫 주택 구매자들뿐만 아니라, 기존 주택 소유자들 중에서도 이사를 고려하는 사람들이 다시 시장에 등장할 것으로 보인다. 특히, 모기지 이자가 안정세를 보이고, 금리가 소폭 하락하게 되면 재융자(refinancing) 수요 또한 증가할 가능성이 높다. 이는 전체적인 시장 활기를 불러일으킬 것으로 예상된다.

마지막으로, 2025년은 주택 시장과 모기지 시장 모두에게 새로운 기회의 해가 될 가능성이 크다. 높은 금리와 낮은 매물이라는 어려움을 극복한 시장 참여자들이 다시 활발히 활동하면서, 주택 거래량과 대출 신청 건수는 모두 증가할 것으로 보인다.

소비자들이 주택 구매를 재개하고, 금융 환경이 개선되면서, 2025년은 주택 시장의 회복과 성장이 본격화되는 한 해가 될 것이다.

△문의: 917-696-3727

<곽동현/부동산칼럼니스트 NMLS ID 525280>