타인의 땅에 침범해서 5년 이상 외부인이 공개적으로 알 수 있도록 땅을 사용하고, 이에 대해 땅 주인이 특별히 반대의사를 밝히지 않았을 경우 ‘타인 토지를 사용할 수 있는 지역권 ’(prescription easement)을 주장할 수 있다. 여기에 5년 이상 토지 재산세를 지불했을 때에는 땅 소유권 까지도 뺏을 수 있는 이상한 법이 있다.

남의 땅을 침범한 무법자에게 타인의 토지 사용권 또는 소유권을 인정해 주는 얄궂은 법이 존재한다. 부동산 소유주는 자기 방어를 위해 타인이 땅을 침범을 했을 때 강력한 반대를 해야 된다. 초기에는 측량이 잘못된 것을 모르고 공사를 할 경우 타인의 부동산 사용을 인정했지만 고의적인 침범은 법 정신에 위배된다고 명시했다. 이렇게 ‘실수’로 타인의 토지를 자기 땅으로 만들기 시작했다.

한 사건에서 1920년에 담을 세웠는데 이웃 땅을 80피트 침범했다. 침범한 사람이 40년간 경땅을 경작했다. 1964년에 땅을 침범 당한 새주인이 이웃을 상대로 소유권 취소 소송을 하면서 실제 측량선까지가 진실된 경계선이라고 주장했다.

이웃의 땅을 침범한 사람은 담으로 되어 있는 것이 경계선이 되어야 한다는 주장. 타인의 땅 침범자가 사용해온 경계선을 인정해야 된다고 주장했다. 법원은 실체가 없는 적합한 측량선에 의한 것 보다는 당사자 간에 인정한 경계선을 인정해야 된다고 했다. 담을 친 그 시점이 진실한 경계선이라고 판결했다.

그러나 1986년 당사자 간에 인정한 경계선은 부정확하다는 판결이 나왔다. 1955년에 낡아 빠진 포도나무 가지로 담을 세웠다. 1980년에 측량을 해보니 담이 이웃땅을 침범 해 있었다.

땅을 침범한 사람이 배짱 좋게, 담을 실제 경계선으로 옮겨야 된다고 주장했다. 이웃 땅을 침범해서 사용해온 경계선을 합의된 경계선으로 인정해 달라고 했다.

법원은 담을 세울 때부터 불확실한 경계선에 담이 세워졌다, 법률에서는 법적 경계선을 선호한다, 그렇지 않으면 법적 경계선이 필요 없다, 만약 법적 경계선에 시비가 있을 때는 타인 의 땅을 사용해온 경계선을 인정하는 것을 고려할 수 있다는 판결을 내렸다.

법적 경계선이 없었을 때나, 정확하지 않거나, 또는 자연 상태 또는 측량 표시 등록판, 경계선 변화, 또는 경계선 흔적이 없을 때에는 인정 할 수 있다, 법적 측량기록이 있을 때는 여기에 따라야 된다는 것이다.

1996년 뒷마당에 3피트짜리 말뚝 담을 전 주인이 타인 땅에 세웠다. 이웃 땅을 침범한 사람이 뒷마당 담을 통해 이웃의 땅을 침범했으니 사용권을 허락해 달라는 청구를 했다. 법원은 마당, 정원, 채소 심기, 담사용 목적으로 타인 땅을 침범해서 사용 할 수 없다고 판결했다. 또 다른 사건에서 1996년 담을 잘못 세운 것을 20년 이상 사용했다, 이웃 땅을 침범한 사람은 담과 마당으로 사용했다, 땅 침범자는 이웃 땅을 혼자 독점으로 사용할 수 있게 허락해 달라는 소송을 제기했다.

법원은 이러한 시비를 방어하기 위해 법적 경계선을 두고 있다. 침범자는 담으로 사용해온 것을 되돌려주라고 판결했다. 이웃 주인과 경계선을 합의한 증거도 없고, 경계선의 불확실성이 없기 때문에 타인의 땅을 사용해온 경계선을 인정할 수 없다, 그리고 법적 경계선이 있으므로 정확한 경계선을 밝힐 수 있다, 법적으로 측량이 되어 있는 경계선에 기준을 두어야 된다고 판결했다.

■ 타인 땅 소유권 취득

‘타인 땅에 시설을 설치한 후 소유권을 주장’하는 경우가 있다. 1968년 가주에서는 순수 재산 가치, 타인 땅에 설치한 시설물에 대한 권리 주장, 토지에 대한 소유권 주장을 조정할 수 있도록 했다.

과거에는 타인의 땅을 담이나 마당으로 수동적으로 사용해온 사용자에게 사용권 또는 소유권을 인정해 주었다. 분명한 것은 타인이 쉽게 침범할 수 없게 둘러싸여져 있는 부동산 내에서 담, 마당, 정원 또는 목초 재배를 오랜 기간 했을 때는 과거와 같이 눈에 나타난 시설물만 갖고는 경계선 조정을 인정해 주지 않고 있다. 지금은 측량에 의한 법적 기록으로 소유주에게 진실한 경계선을 인정해 주는 쪽으로 변했다. 문의 (310)307-9683

<김수진 호프 법률그룹 변호사>