올 들어 주춤할 것으로 예상됐던 주택 시장의 열기가 여전히 뜨겁다. 봄부터 주택 가격이 가파르게 오르고 있다. 매물 부족 현상이 나타나는 가운데에서도 주택 거래가 늘어나는 등 일부 과열 현상에 대한 우려도 나오는 중이다. 주택 가격 급등에 거래가 주춤할 것이라는 예측은 모기지 금리 하락세 재현으로 빗나갔다. 일시적인 모기지 금리 하락 현상으로 잠시 주춤했던 주택 구입 수요가 다시 나타나면서 주택 거래로 이어졌다. 최근 주택 시장 현황을 진단한다.

■ 집값 상승세 이어져
지난 3월 주택 가격이 여전히 강한 상승세를 나타냈다. 올 들어 상승세가 주춤할 것이라는 당초 우려와 달리 안정적인 상승세를 보이며 여름철로 이어지는 성수기의 시작을 알렸다.

S&P/케이스-실러 주택 가격 지수에 따르면 3월 전국 주택 가격은 1년간 약 5.3% 오른 것으로 집계됐다. 10대 도시와 20대 도시의 주택 가격 역시 1년 동안 각각 약 4.7%와 약 5.4%씩의 오름세를 유지했다. 20대 도시의 경우 월스트릿 저널이 경제 전문가들을 대상으로 사전 실시 설문 조사의 예측과 동일한 수준의 상승폭을 기록했다.

주택 가격은 현재 약 4년간 꾸준한 상승세를 유지중이다. 지난해 초부터는 약 5%대의 안정적인 상승세가 이어져 오고 있다. 3월 주택 가격 상승세는 올 여름철 역시 주택 가격 상승세가 별다른 영향 없이 지속될 것이라는 신호탄으로 받아들일 수 있다. 반면 주택 가격 상승 전망은 첫 주택 구입자를 비롯한 일부 바이어들에게는 올해 역시 주택 구입이 쉽지 않음을 암시한다. 수년간 주택 가격 상승세가 이어지면서 이미 상당수 바이어들은 높은 가격대에 밀려 주택 구입이 불가능해진 상태다.

3월 주택 가격 상승폭이 가장 높은 지역은 서부 지역으로 조사됐다. 포틀랜드는 1년간 무려 약 12.3%나 집값이 급등했고 시애틀과 덴버 역시 약 10%대의 높은 상승률을 기록했다.

전문가들은 주택 가격 상승세가 이처럼 수년째 이어질 수 있는 요인은 매물 부족 현상 때문으로 분석하고 있다.

주택 시장 회복과 함께 수요가 꾸준히 증가하고 있지만 기존 주택 매물은 물론 신규 주택 공급 부족으로 가격이 오를 수밖에 없다는 분석이다. 최근에는 매물 품귀 현상에도 주택 거래가 증가하는 현상까지 나타나며 주택 시장이 일부 과열 상태로 접어들고 있다는 우려가 나오기 시작했다.

매물 품귀 현상이 높은 수요를 누르고 주택 거래 감소로 이어질 것으로 예상됐지만 4월 주택 거래 집계 결과 오히려 큰 폭의 증가를 기록했다. ‘전국부동산중개인협회’(NAR)의 발표에 따르면 4월 주택 구입 계약 체결 건수는 10년래 가장 높은 수치를 보였고 연방상무부에 따르면 신규 주택 판매 역시 8년래 가장 높은 수준을 보였다. 현재 주택 시장에 나와 있는 매물은 전체 가구수의 약 2% 미만으로 1980년대 중반이후 가장 낮은 비율이다.

■ 39일 만에 팔린다
매물 부족 현상에도 불구하고 4월 주택 거래가 여전히 증가했다. NAR에 따르면 4월중 완료된 기존 주택 거래 건수는 약 545만건(연율 환산)으로 전달대비 약 1.7%, 전년 동기대비 약 6%나 상승한 것으로 집계됐다. 주택 가격이 크게 오르고 매물 부족 현상이 심각한 서부 지역에서 주택 거래가 소폭 감소한 반면 주택 가격이 비교적 낮은 중서부 지역에서의 거래가 큰 폭 증가하면서 전국적인 주택 거래 상승세를 이끌었다.

4월중 팔린 기존 주택의 판매 속도 역시 비교적 빠른 편으로 여전히 셀러스 마켓이 지속되고 있음을 나타냈다. 4월 판매된 기존 주택은 시장 에 나온 지약 39일 만에 거래가 완료됐는데 전달 판매 기간인 약 47일보다 크게 단축됐다. 차압 매물은 약 51일 만에 팔렸고 숏세일 판매 기간은 약 120일로 여전히 긴 편이었다.

NAR의 집계에서도 주택 가격의 꾸준한 상승세가 나타났다. 4월 재판매 주택의 중간 가격은 약 23만2,500달러로 전년 동기대비 약 6.3%의 상승을 기록했다. 재판매 주택 가격은 올해 4월 현재 50개월 연속 상승(연간 대비) 행진을 기록 중이다.

로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 “모기지 금리 일시 하락이 봄철 주택 수요에 불을 지폈고 주택 가격 상승으로 이어졌다”며 “그러나 가격 상승이 계속 이어지고 충분한 임금 상승이 이뤄지지 않으면 상당수 바이어들의 주택 구입이 힘들어 질 것”이라고 진단했다.

국책 모기지기관 프레디맥의 집계에 따르면 4월 30년만기 고정 모기지 금리는 약 3.61%로 지난한해 평균인 약 3.85%보다 낮았다.

■ 에이전트 연령, 경력 모두 낮아져
부동산 에이전트의 연령과 경력이 모두 낮아지는 추세다. 최근 주택 시장 회복과 함께 자격증 취득에 나서는 젊은층이 증가하고 있는 것이 원인이다. 전국적으로 약 120만명의 회원이 가입한 ‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 최근 공개한 회원보고서에 따르면 지난해 회원들의 중간 연령은 약 53세로 2014년 약 57세보다 약 4세 낮아졌다. 에이전트의 중간 연령은 주택 시장 활황기 막바지였던 2008년 약 52세로 가장 낮은 연령대를 기록한 바 있다.

한편 에이전트들의 경력 기간도 차츰 낮아지는 추세를 나타냈다. 지난해 NAR 회원들의 중간 경력 기간은 약 10년으로 2014년보다 약 2년 낮아진 것으로 조사됐다.

NAR에 따르면 최근 에이전트업계에 발을 디딘 새내기들의 경력이 매우 짧은 것이 경력이 단축되고 있는 원인이다. 조사에서 회원 5명중 1명은 경력이 고작 1년에도 미치지 못하는 것으로 나타났다.

고령 에이전트의 비율이 급격히 감소한 반면 젊은 연령대 에이전트 비율은 빠르게 상승했다. 2014년 조사때 60세 이상의 에이전트 비율은 약 41%를 차지했지만 지난해의 경우 약 30%로 크게 감소했다. 2014년 약 2%에 불과했던 30세미만 에이전트 비율은 1년만인 지난해 약 5%대로 급증, 향후 부동산 업계의 세대교체를 예언했다.

에이전트의 소득 수준은 경력 기간과 비례했다. 경력 기간이 비교적 짧은 젊은층 에이전트의 대거 진입으로 전체 에이전트 중간 소득은 연간 약 4만5,800달러(2014년)에서 약 3만9,200달러(2015년)로 떨어진 반면 경력자들의 소득을 상승했다.

경력 16년 이상 베테랑 에이전트의 연간 소득은 2014년 약 6만8,800달러에서 지난해 약 7만3,400달러로 증가했다. 2년 미만 에이전트의 경우 같은 기간 연간 소득이 약 8,500달러에서 약 9,100달러로 증가하는데 그치며 매우 낮은 수준을 보였다.


<준 최 객원기자>