정확히 10년 전이다. 당시만 해도 잘 나가던 주택 시장에 먹구름이 서서히 드리우기 시작한 때다. 묻지마 식 융자 승인 관행으로 너도나도 집을 사들이던 시기가 막바지로 치닫고 있었다. 주택시장이 너무 가열돼 끓어 넘치기 직전이라는 사실은 아무도 몰랐다. 10년이 지난 지금 일부에서 다시 주택시장 침체에 대한 우려가 나오고 있다. 주택 가격 상승폭이 너무 크고 융자 업계 일부에서 다시 느슨한 융자 관행이 모습을 나타냈기 때문이다. US 뉴스 앤 월드리포트가 다시 고개 들고 있는 주택시장 위기설을 분석했다.

■ 10년 전과 비슷한 상황
주택 시장 침체 우려를 분석하기 위해 우선 시간을 10년 전으로 되돌려 본다. 당시 대출 은행은 원하면 그냥 모기지 대출을 내주다 시피 했다. 대출자의 자격 조건을 묻지도 따지지도 않고 모기지 대출을 무분별하게 승인했다. 아메리칸 드림이 그냥 저절로 이루어지던 시기였다. 대출 승인뿐만 아니라 대출 조건도 파격적이었다.

일정 기간 이자만 지불하면 되는 ‘인터레스트 온리 론’ 등 이른바 악성 대출이 주택 시장을 어지럽혔지만 경고의 목소리는 없었다. 너도 나도 사자 대열에 합세하며 주택 가격은 하루가 다르게 치솟았다. 그러던 중 터진 서브프라임 사태로 경제가 삐걱대며 경고음을 울리자 쉬쉬하던 우려가 현실화되기 시작했다.

모기지 대출 연체 늪에 빠지는 주택 소유주들이 급증하는 동시에 주택 가격은 하루가 다르게 추락했다. 이른바 깡통 주택이 속출하면서 주택 처분이 불가능해지자 당시만 해도 생소하던 숏세일 매물이 쏟아져 나왔고 사상 최악의 주택 차압 사태까지 주택 시장을 덮쳤다.

■ 집값 급등, 융자 기준 완화
10년간 ‘산전수전’을 다 겪은 주택 시장의 현재 모습은 더할 나위 없이 평온하다. 그럼에도 불구하고 주택 시장 침체론이 다시 나오는 이유는 왜일까? 2012년쯤 바닥을 찍은 주택 가격이 올해까지 끊임없이 상승세를 타고 있다. 이 기간 동안 주택 가격이 떨어진 해는 한해도 없었다. 올해 1월 기준 S&P 케이스실러 전국 주택 가격지수를 살펴보면 주택 가격 상승률이 인플레이션 상승률의 2배를 웃도는 것으로 나타났다.

주택 가격 급등에도 불구하고 주택 공급 대비 수요가 너무 높아 여전히 주택 가격 상승 요인이 많은데 10년 전 상황을 떠올리게 한다. 융자 업계 역시 10년전과 데자뷰 된다.

지난해 모기지 보증기관 프레디맥과 패니매가 첫 주택구입자를 위한 3% 다운페이먼트 융자 프로그램을 소개했다.

일부 융자 프로그램은 주택 구입자 가족의 수입까지 소득 기준으로 인정해주는가 하면 기존 크레딧 점수를 변형시켜 완화된 기준을 적용하는 은행까지 나왔다. 주택 가격 급등과 융자 기준 완화라는 최근 상황이 간신히 살아난 주택 시장을 다시 위기에 빠트릴 것인가가 관심사다.

■ 급격한 침체 없을 것
존 해렐 USAA 뱅크 부대표는 “주택 시장 위기 가능성을 부정하지 않는다”면서도 “그러나 급격한 침체 등 당자 위기에 빠질 우려는 없을 것”이라고 US 뉴스 앤 월드리포트와의 인터뷰에서 전망했다.

최근들어 융자 기준이 완화되는 추세지만 10년 전과 비교하면 상당히 엄격해졌기 때문에 모기지 연체율이 쉽게 급증하는 등의 현상은 없을 것이라는 전망이다.

금융 위기 이후 실시된 강력한 금융 시장 제재 규정으로 서브 프라임 사태 원인이던 악성 모기지 대출 관행이 사라진 지 이미 오래다. 대출 은행들은 주택 가치 보다 높은 금액을 대출하는 이른바 네거티브 감가상각 융자나 소득 증명 필요 없는 융자 등은 더 이상 발급하지 않고 있다.

정부 규제와 함께 대출 은행도 자체적인 정화 작업에 나섰다. 가장 눈에 띄는 대출 기준 강화가 크레딧 점수 기준이다. 10년 전만해도 620점대의 크레딧 점수로 모기지 대출을 받을 수 있었으나 지금 대부분의 대출 은행 적용 크레딧 점수 기준은 약 720점대로 무려 100점이나 높아졌다.

■ 정부주도 융자 기준 완화에 대한 우려
그럼에도 불구하고 주택 시장 위기설이 나오는 것은 최근 정부 주도의 융자 기준 완화 움직임 때문이다. 주택 시장 침체 뒤 강력한 융자 시장 규제에 나섰던 정부가 최근 역설적으로 대출 미자격자를 위한 융자 기준 완화를 주도중이다.

첫 주택 구입자와 저소득층 주택 구입을 늘리기 위해 정부가 내놓은 카드는 저다운페이먼트 프로그램이다. 다운페이먼트 자금 마련의 어려움 때문에 주택 구입을 포기하는 대부분의 첫 주택 구입자의 주택 구입을 돕겠다는 목표다.

모기지 보증기관 프레디맥과 패니매를 통해 3% 다운페이먼트 프로그램이 이미 실시중이다. 주택 구입가의 약 3%만 준비되면 나머지 금액은 대출을 통해 주택을 구입할 수 있는데 구입자중 1명만 첫 주택 구입자 조건에 맞으면 된다. 다운페이먼트 비율이 이처럼 낮은 대출자들은 주택담보 대출비율이 상대적으로 높아져 주택 가격이 떨어지면 연체 등의 위험에 쉽게 빠지기 쉽다는 지적이다.

■ 크레딧 점수 대체 산출방식까지 등장
주택 시장 위기론에 불을 지핀 것중 하나가 크레딧 점수 대체 산출 방식이다. 시대가 흐르면서 전통적인 크레딧 점수 산출 방식에서 벗어나 새 모델을 활용하는 대출 은행이 늘고 있다. 전통적인 산출 방식으로는 크레딧 점수 기준에서 미달하는 대출자들에게 주택 구입 기회를 제공하기 위한 목적이다. 대표적인 구제 대상이 밀레니엄 세대다.

밀레니엄 세대의 경우 한창 주택을 구입할 연령대임에도 불구하고 주택 구입 여건 악화로 주택 구입 대신 임대를 지속하는 비율이 높다. 한동안 고용 시장 불안으로 취업의 기회를 얻지 못해 다운페이먼트 자금 사정도 만만치 못한 세대다.

이런 밀레니엄 세대에게 주택 구입 기회를 제공하기 위해 맞춤형 크레딧 점수 산출 방식이 등장했다. 임대 비율이 높은 특성상 임대료 지불 기록을 점수 산출에 반영하고 동거 가족의 소득까지 소득 기준으로 인정해 주는 방식이다.

<준 최 객원기자>